楼市大跳水！这两个一线城市，房价跌回两年前_水库论坛官网|欧神文集|欧成效房产投资|yevonou楼市秘笈

深圳、上海，二手房价格大跳水

无论是国家统计局还是民间研究机构，披露的数据都在显示：

楼市这艘巨轮，正在转向。

国家统计局几天前公布的10月份70个大中城市新房与二手房数据显示，70个城市中有52个城市新房环比下跌，64个城市二手房价格环比下跌。

说明，全国房价已经普跌。

根据统计局公布的数据还可以计算出，10月份全国商品房销售均价为9749元/平方米，跌穿了1万，回到了两年前的水平。

有人可能对这些数据嗤之以鼻，那么今天我们就来看看，全国两个楼市风向标城市，深圳和上海，目前楼市的状态。

近日，克而瑞公布了深圳和上海两个楼市风向标城市的成交与房价数据，看完后就一个词可以形容，瞠目结舌。

根据克而瑞最新公布的数据显示，深圳方面，二手房成交量已经七连跌，10月份的成交面积只有8万平方米，创历史最低值。

二手房价格也从年初的高点回落至55805元/平方米，同比下跌12%。价格回到了2019年的水平，也即回到了两年前。

深圳二手房成交面价与成交均价走势

来源：克而瑞

同时，截止目前，深圳有多达66.9%的二手房小区可比价格跌幅超20%，另有21%的二手房小区可比价格跌幅在10%至20%。也即，9成小区二手房价格在下跌。

上海方面，也好不到哪儿去。

克而瑞数据显示，上海10月成交面积109万平方米，环比虽然增长11%，但同比仍下降54%。

二手房价格，跌回至38811元/平方米，同比下跌7%，同样是回到了两年前的水平。

上海二手房成交面价与成交均价走势

来源：克而瑞

此外，上海所有小区，可比价格跌幅在10%至20%的二手房小区占比多达37.2%，其次为可比价格跌幅在0%至10%的二手房小区，占比约31.8%，另有31%的二手房小区可比价格仍有所上涨。价格下跌小区占比接近7成。

信贷收紧与指导价，居功至伟

看完后，不得不感叹，即便你是经济实力强、人口竞争强、产业强的城市，在面对金融杠杆撤销时，也不得不低头认输，毕竟买房是需要杠杆的。

深圳和上海两座超大城市楼市转向，信贷收紧是大背景，指导价是导火索。

去年年末，央行与银保监会联手发布了“房地产贷款集中管理制度”，限制了各类银行资金流入房地产市场和个人住房贷款市场的比例，导致今年，尤其是今年下半年，出现了全国性的贷款难。

在放款时间不断延长的背景下，购房者有心无力，毕竟绝大多数人买房，都是需要银行贷款的杠杆支持。放款时间延长，相当于短期内撤掉了杠杆。

其中，深圳、上海下半年以来，银行给二手房的放款时间，基本上是半年起步。北京、广州也是如此，其他如杭州、武汉、郑州、南京、苏州等热点城市，放款时间也基本在4到6个月。

9月份的时候，克而瑞曾公布过一个追踪数据：

追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调，二手房贷款更是“难上加难”，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。

于是，我们可以看到，不光深圳、上海，全国大部分城市，二手房成交量都大幅下挫。

16个重点监测城市10月二手房成交量

来源：克而瑞

信贷收紧是大背景，深圳、上海的转向，指导价才是导火索。

深圳方面，今年2月8日率全国之先，发布了二手房官方指导价。官方发布的二手房指导价，基本上是原来业主挂牌价的7折。

官方的原意，是希望业主按照指导价挂牌成交，同时银行给予贷款也按照指导价来执行。指导价最大的威力，是无论业主是否按照指导价挂牌成交，它都能达到提高首付比例、降杠杆的目的。

举个例子，比如原先一套总价1000万的房子，指导价公布后是700万。

业主不肯按照指导价挂牌，仍想以1000万出售。那么，在指导价公布之前，如果某位刚需业主购买这套房，按照深圳30%的首付比例，首付300万，银行给予贷款700万元。

指导价公布之后，即便业主不降价，仍想以1000万的价格卖出，但银行给予贷款只会按照700万的指导价来执行，也即最高只会给予490万的贷款，那么刚需业主购买这套房就需要自掏腰包510万。

威力如此之大，很多购房者望而却步，被迫选择观望。所以，我们可以看到，深圳2月份一公布指导价后，成交量立刻大跳水。此后持续下跌，受不了的业主，只能纷纷降价以吸引购房者。

上海方面，也是一样。不过与深圳有所不同的是，上海并非是公布了二手房官方指导价，而是在7月份开始执行二手房价格核验，8月份又公布了三价就低政策。

这两招，逻辑其实和深圳的二手房指导价一样，也是提高首付比例、降杠杆。

所谓二手房价格核验，就是业主想要挂牌二手房的时候，价格必须经过上海官方核验，核验之后才能挂牌，没有通过核验的不能挂牌。这其实就是执行官方指导价。

三价就低，就是在二手房买卖过程中，存在三个价格，合同网签价、涉税评估价、银行评估价。8月份，上海规定，银行贷款根据三个价格中最低的来定。

公开资料显示，在价格核验和三价就低之下，上海的首付实际比例，首套3.5成变6成，二套首付7成变成8成甚至9成。

所以，从第一部分上海那张成交走势图可以看到，7月份成为了上海二手房成交量转折点。

后续走势预判

看到头部城市房价不断下跌，很多人会拍手称快。但这里必须要泼一盆冷水，深圳、上海这样的超大城市，即便价格再跌，也跌不到很多人的心坎上去。

深圳、上海二手房的量价齐跌，主要是行政力量作用的结果，而非市场自主运行的结果。换句话说，主要是信贷收紧和指导价限制了需求，而并非没有需求。

从深圳、上海的一手房市场可以看到，两座城市的购买力依旧非常强悍。

数据显示，上海10月份新房成 8085 套，环比上涨 35.52%，价格维持稳定，也即量涨价稳。

深圳10月份新房成交4712套，环比上升41%。

同时，市场从10月下旬开始适当放松了信贷。央行公布的10月份数据显示，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

另外，贝壳研究院数据显示，10月份有20个城市的房贷利率下调，多个城市放款速度在加快。

信贷虽然增加量不算多，但转折的意义重大。这意味着，二手房成交量会逐渐见底回稳。

深圳已经传来了反弹的数据，11月份前10天，深圳的二手房成交量995套，行业预测11月份二手房成交量有望突破3000套，相比于9月和10月的不足两千套，大幅回暖。

因此，本号预测，深圳和上海的成交量已经见底，后续会缓慢增加。房价也会在成交量的带动下筑底企稳。