成交量应该是多少 _#2021.11.10

一）成交量

今天在《二小姐后花园》看到一个数据，实足地感到“寒意凛然”。

（上海）

如图，近七成的成交，集中在“300W元以下”。

• 200W以下：43%

• 200~300W：26%

上海七成的房子，成交价在300万元以下？

这样看来，上海也不是很贵么。

而另一方面，我们看600W元“以上”的部分。

一共有三个档，600~800，800~1000，1000+

• 这三档累加，1月初还有12%的比例。

• 10月份只剩7%

这是什么概念呢，我们知道去年“牛尾”的时候，一二月上海市场顶峰，成交能到40000套。40000*12%=5000套。

而目前十月，“上海楼市”的成交量，已经下跌到13000套/月左右。

13000*7%=910套。

每月600w以上，仅成交910套

上海有十区十县，二十个行政区，平均每个区每交易中心，成交1.5套。

整个徐汇区闵行区，如此大区，陆佰萬以上，每天只成交1.5套，这是什么概念！

二）城市更新

那么，一个城市，正常的交易量，

 

应该是多少呢。

很遗憾，这一个“基本常识”，但是目前所有的楼市分析，房地产大V，却是从来没一个人提到的。

一个城市的合理成交量，应该是每一天0.03%

0.03%/每天，这个数字是怎么来的呢。

因为在工业化国家，正常的家庭，平均每8~10年换一次住宅。

中国传统是一个农业国家。

农业国家，日出而落，生活单调又稳定。

一套房子，很可能是爷爷传给父亲，父亲再传给儿子。房在耕地隔壁，几辈子不需要交易。

农民一生不踏出村庄。

• 想象一下，过去10年，你换过几次工作了。

• 过去5年，你换过几任男朋友。

人面桃花，聚散尚如浮云般，离散无常。

又何况是爱情，家庭，房子。

行业一个个崛起，又一个个没落。十年就是一个世代，股市几度轮回，悲喜从不相同。

曾经以为相随一辈子的人，短短几年就分手。

曾经以为工作一辈子的单位，单位却不要你。

因为“无常”，所以你需要换房子。

发达工业国家的历史，就是8~10年换一次房子。

在美国电影中，不乏有一辆破车，东海岸一路开到西海岸。

西海岸开到东海岸。

辛辛那提找到了一份接线员的工作，就带着沙发和狗，举家搬迁。

《阿甘正传》的开篇，就是阿甘他妈，带着他开车穿越中部公路。

从8~10年换一次房子，这个比例倒推。

 

每一年的换手率10%，每一天0.03%

三）比例

如果每一天交易0.03%，那上海的交易量，应该是多少呢。

上海有850万户居民，约860万套房子。

8~10年换一次手的话，每一年的正常交易量，应该是85万套。

每个月7万套。

上海最近十年，没一年超过20万套

我们细化到“价格段”的话。

600W以上的上海房子，俺假设为40%吧。

• 外环线以内，住了40%的人口。

那么600W以上的房子，应该有340万套。

每年正常交易量，34万套。

每天1000套。

而我们现在的成交量呢，是每天30套。

1000套 vs 30套，差不多30倍的差距。

相比之下，600W以下的房子，“理论成交量”vs“实际成交量”。

是每天1500套：400套

也就是只差3倍。

“低档房产”受压制的状态，和“中高档”物业天差地远。

3倍和30倍。

这里面主要的原因，因“交易成本”不同。

非普通住房交易成本，高达11%，无论你持有多少年。

高昂的交易成本，使成交量只有“正常水平”的3%

三十分之一。

高档住宅的交易量，是正常值的3%低档住宅的交易量，是正常值的30%二者均远远低于合理水平

四）户籍生产力

当谈论到1980~1990年代，中国改开奇迹时。

有一个词是公认的，“户籍生产力”。

以前农民工，是“身份绑定”的。只能在农田耕作，务农。

改革开放之后，农民工可以进城，成为“产业工人”。

人口，职业，身份的松绑。

使得生产力极大释放。农民获得了十倍收入。

到了2003年之后，加入WTO。中国又开始了一轮“年轻人进城”。

小城青年，纷纷踏入大城市，永离了山村的家乡。

省会城市，开始崛起。

今天，如果你赶千千万万的“小城青年”，再回去农村。

把David，Mike，Jackson，重新变为翠花，狗蛋，农民。

估计谁也不高兴。

人口需要迁徙，生产力需要释放。

产业一个个浪头打来，“变化”才是永远不变的。

中国大城市的“交通”问题，为什么难解。

人们为什么，要花2~3个小时，通勤在路上。

因为工作你可以年年换，而住宅却不容易换房。

你从国贸，搬到了五道口。

那房子肯定得换的，又不能横穿整个北京城。

人到中年，老婆不会接受你租房。

而现在的情况，就是不允许你“换房”。

交易成本太高了，每一次11%，还有限购限贷税费，一堆麻烦。

• 家庭人口有增加，有减少。

• 工作有变迁，有跨省。

• 购买力有就业，有退休。

哪有一成不变的道理。

禁止交易，就是把人“捆绑”在了原地。

生产力极大束缚。

如果可以松绑，整个持有大洗牌。

所有的人，按照需求“买进/卖出”物业，重新配置。

综合城市的GDP，至少可以增长+20%以上。

五）结语

一个城市的正常交易量，应该是每天0.03%。

• 上海深圳，每月交易7万套。

• 1000+w房子，每月交易1万套。

如果我们连这个交易量，都没有到。

谈什么“交易过量”呢。

（知名不具，泠夜辉）