​去年有一天，一个朋友电话我40多分钟，就问我一个问题：

“我要买郑州北龙湖XX楼盘，单价43000，你给我一个痛快话，未来能否涨到6万？需要几年？5年够不够？”

这一句话里面，包含了太多信息，也蕴含了太多普通人的问题，但也特别值得来好好的说一下。

这个问题搞清楚了，很多人当前要不要买，如何买的疑虑就都解决了。

当时聊了40多分钟，我的核心观点是以下几点。

1、肯定不会跌。

2、肯定会涨。

3、涨多少不知道。

4、什么时候涨不知道。

5、涨不涨完全看政策，咱都管不了。

6、放开限购涨20%。

7、限贷放开再涨20%。

8、未来5年限购限贷全不放开完全有可能。

9、谁来给你说啥时间涨多少完全是扯蛋忽悠。

10、纯投资不要考虑这个总价600万以上的，去买总价200万左右的刚改盘。

11、自己住就买个舒服的，管它涨不涨，不跌就是了。

至此，这个问题的答案就完了，大家把以上的11点搞清楚，套用到大多数城市大多数楼盘都大差不差。

搞明白这11点，就可以看透未来10年的楼市了吗？大错特错。

还差的远。​

什么是未来楼市的发展趋势？

大涨？

大跌？

不涨不跌？

小幅下跌？

小幅上涨？

买过房的想要大涨。

没买房的想要大跌。

政府想要什么？不涨不跌或小幅上涨。

所有的政策导向都是冲向这一个目的，我再次提醒，政府没有让房价暴涨的动力和意愿！

而所有目前的限购限售限贷限地价限房价都是指向这个目的！

大家一定想要说，限购限贷限价限售这样的非市场手段，怎么可能一直持续？我也认为不可能一直持续。

但是，但可是，可但是。

为了实现这个目的，政府手上其实有更好的牌，一直没有用，比限购科学太多。

是什么？

是税！用税收来替代限购限价。

从经济学上来说，政府手上最科学的两张牌是利率和税率。

最好的牌不是限购限价限贷限售。

为什么美国这么多钱，房价却便宜？

就是因为税，投资房产赚的多交的税多，大家自然就避开它。

1、每年交纳房产税1-4%。

2、转售增值部分交纳20-30%。

3、遗产赠与后代一样要交税。

但在中国，没有房产税，没有增值税（极少部分城市有），没有遗产税。

大家没有领教过，完全没有感觉。

但在未来，这才是真正的杀器。

房产税不必担心，不会是大杀器。

真正的杀器（1）是在你赚钱时才收的重税，就是转让资本利得税，也就是增值部分的20%这个税。

真正的杀器（2）是在你孩子继承时要交纳的重税，就是遗产税，收个总价的20%很正常吧，美国是40%（本国人民有豁免额度）。

这两个，才是我们要重视的未来黑犀牛。

这两个税的目的是什么？

房价不让涨！但锁住交易也不让跌！让整个楼市更加欧美化！

它是一个重要市场，但有重税在这儿，赚不了什么钱，但也不肯定会赔钱。

和目前的欧美一个定位，一个结局。​

如果，未来有这么一个黑犀牛存在，房价有可能不涨不跌或只是小幅上涨，我们该怎么办？

什么是我们抵御风险的法宝，什么是我们投资的护城河？

记住一条：现金流！现金流！现金流！

在房产投资领域，什么是你的现金流？

就是租金！就是租金！就是租金！

租金并不单单只是一年收个租金而已，更多的是，有出租才有人口，有人口才有交易，有交易才有流动，有流动才有套现。

买房三可原则：可租可住可售。

可租最重要，没有可租，不可能有可住可售。

重视租金，不是说轻视涨幅，而是要强调，有租金保障的涨幅才更安全、更可期！

租都租不出去，卖给谁啊？咋居住啊？

年租金/总房价=租售比。

房子能不能买的主要衡量标题就是：这个数字够不够好。

为0的房子肯定就不要碰了。

比如武汉长江新城，郑州航空港区南港，重庆蔡家，环京固安，等等。

你要扣问内心，未来5年，我的房子能不能租出去？10年呢？

如果你对10年租出去这事儿没有底气，你千万别碰这个房子。

此时，如果你又拿商铺、写字楼、公寓的现金流、租售比来和我杠。

我只好又拿出可租可居可售来给你杠回去。

没有租金的暴击，都是伪暴击！

是的，重复一下标题：

未来5-10年，不能产生租金的住宅都是垃圾！千万不要碰！