注意！这些开发商的房子，都要谨慎购买！_水库论坛官网|欧神文集|欧成效房产投资|yevonou楼市秘笈

去年8月，三道红线横空出世，很多人对楼市充满了悲观情绪，认为房企的黄金时代已过，规模很难再继续扩张，真的是这样吗？

高负债房企降档控规模

如今一年过去了，可以肯定的是，三道红线给那些高负债房企戴上了紧箍咒。

截至目前，A股上市房企共有46家发布了半年业绩预告，其中有26家房企净利润为盈利状态，另外20家房企净利润亏损，亏损企业的数量达到了40%以上，今年上半年亏损企业比往年明显增多。

三道红线后，房地产调控又上了一个台阶，叠加“土地集中出让”、“涉房贷款集中管理”还有最近的“买地金额不得超年度销售额40%”，房企发展的逻辑彻底变了。

高负债的房企不再强调业绩增速，开始降档、控制规模。

重点表扬金辉集团，从红直接变绿；

融创、佳兆业、新力、融信、融侨2020年新增两项达标，降为黄档；

金茂、佳源、世茂、越秀、龙光，从黄转绿。

整体来看，2020年房企三道红线指标较2019年有比较明显的改善。

而三道红线依然全踩的中国铁建、华夏幸福、泰禾、富力、恒大、绿地都在遭遇不同程度的危机。

而对于那些稳健派的绿档房企来说，“三道红线”一年后，他们终于能在在收并购市场、土地市场弯道超车。

当下房企是如何进行洗牌的？作为购房者，我们能从中获得什么机会吗？

降价促销抓回款

其实降档的逻辑不难理解，简单说就是要开源节流，主要就是通过加强现金流和控制投资这两个抓手，来增强抵御风险的能力。

在销售端，房企要加强现金流，最直接也是最有效的方式就是卖房子，最近许多城市的开发商都搞起了大幅度的降价促销活动，往年类似的现象只有在年底才会出现。

此前中国新闻周刊一篇报道提到，国内最大5家房地产公司，5月份的销售价格与1月份对比，全部下降。

尤其是保利降价幅度，甚至高达5200元/平米。当然现在降价卖房的也绝不止这5家房企。

中国房价行情网数据显示，百强房企中，今年5月销售价格比1月降低的有63%。

今年上半年在楼市上涨的大背景下，有超过一半以上的房企都在降价卖房，尤其是在一些普通的三四线城市或者县城。

前几天，湖南岳阳就因为“限跌令”登上了热搜。其实最近菏泽、抚顺、荆州、安阳、马鞍山等这些普通三四线城市都在搞降价促销。

不仅如此，哪怕是热点城市，只要市场情况比较差，开发商也会毫不犹豫搞降价促销。

比如现在广州和南京，在疫情和调控的轮番打击下，房企马上就开始对一些项目打折，沈阳、昆明这些省会城市，今年打折促销的活动就没有断过。

对于一些在普通三四线城市有自住需求的购房者，下半年是个不错的购房时机。

但是这些特价房源一定会存在某些缺陷，大家在选购时一定要了解清楚，并且很重要一点，坚决不买问题房企的项目。

绿档房企趁机扩张

土地是房企的命门，但是今年在土地端，一些高负债房企，为了严控支出，甚至不敢拿地。

不久前，克而瑞公布了今年前5个月房企拿地数据，让人很意外的是，一些我们眼中的标杆房企，竟然从拿地百强榜上消失了。

土地两集中出让后，房企拿地的难度越来越大了。

据贝壳研究院统计，今年上半年住宅用地规划建面为2018年以来的最低，同比去年上半年下降了18%，但是成交金额却同比去年增加了9%，2021年上半年TOP50房企取地平均楼面价同比增长33%，达到近年最高。

现在的土拍，不同城市之间的分化更严重了。

一二线城市土地市场竞争激烈，单价越来越高，而各种土拍规则的设置，也抬高了房企进入的门槛。

高地价时代，房企的容错空间更小了，拿错一块地，很可能整个区域公司就完了。

一定程度上，房企当下拿地的强度就能反映出对未来的信心和态度。

有人在观望，就有人逆势拿地，比如下图，中指院2021年房企1~6月拿地排行榜，万科，保利，融创，龙湖这些资金链相对稳定的房企都在凶猛拿地。

尤其是央企和国企，在榜单中占了绝大多数。

之前房地产大扩张时代，房企通过高融资、高负债、高杠杆、高周转快速晋升为地产黑马、千亿房企，那些以稳著称的房企逐渐被淹没、被超越。

如今以“招保万金”为代表的稳健派房企，又回到了舞台中心。

融资受限

最后再看融资端。

今年房地产市场遭遇史上最严调控，最重要表现就是房企融资全面受限。

商票纳入监管范畴，影子银行资金流入楼市得到整治，美元债只限于借新还旧，房企的融资渠道越来越规范。

据克而瑞统计，2021年上半年，100家典型房企的累计融资额为6090亿元，同比下降34%。在行业资金紧缩的背景之下，房企融不到资，直接的风险就是赖账暴雷。

融资收紧，房企开始加大合作拿地的规模。一些资金链十分紧张的房企，会选择在这时候卖掉项目，断臂求生，比如蓝光、华夏幸福卖项目给万科，新湖中宝和泛海控股把项目卖给了融创。

还有房企选择向金主爸爸求援—引入战投。去年协信远创就将51.01%股权出让给丰隆集团旗下的CDL；雅居乐也出售了7个项目的股权，引进平安；而泰禾、华夏幸福的烂摊子，也等着战投到来。

当然对于很多上市房企来说，他们的融资思路可以更多，从去年开始，资本市场就迎来了一波房企拆分物业、商业上市的热潮。

2020年，金科服务、世茂服务、绿城管理、佳源服务等就成功实现在港股登陆。

今年这种拆分物业上市潮还在继续，根据乐居财经统计，今年前7月，在港交所上市的公司有66家，其中有13家为物管公司，占比19.7%，

不管怎样，房企此时能筹集来资金就能在三道红线的重压下，稍微喘口气。

而一些不讲武德的房企，就擅长运用永续债、债务出表、减少并表等方式美化报表。

但是欠的账总是要还的，这个方式短期也许可以割韭菜，但时间长了一定会影响企业信誉，而付出更高的代价。

兼并加速

还记得三道红线公布后，市场一片悲观，认为房企的好日子到头了，房地产的黄金时代终结了，但是经过一年洗礼，房企的发展格局已经非常清晰了。

“三道红线”确实是那些高杠杆激进派的噩梦。

比如今年爆雷的那些千亿房企，不管规模多大，基本面出现危机，不及时醒悟，就必须遭到惩罚。

而对于那些低调行事，行稳致远的房企，则给了他们弯道超车的机会。

前段时间《财富》杂志公布的世界500强企业名单中，中国房企入榜数量从5家增至8家，龙湖、融创、华润首次入选该榜单。

行业低增长，不代表房企都低增长。

中指院数据统计，今年1~7月销售额过千亿的房企就有21家，比去年同期多了三家；1~7月百强房企平均销售额是794亿元，同比增长了36.2%。

楼市销售依然旺盛，百强房企的门槛还在提高。

一上一下之间，房企间的收并购案例也越来越多，年初融创以97.1亿元并购“广西一哥”彰泰，而后远洋以40亿元收购百强房企，红星地产。

据统计，2020年上市房企的收并购数据达到200次，涉及金额约1716亿元；

而2021年上半年收并购数量达到105次，涉及约金额1505亿元，金额占比去年全年的88%，预计今年房企间收并购市场规模将超2000亿。

三道红线一周年，“大鱼吞小鱼”的案例更多了，“大鱼吞大鱼”未来也会更多的出现。

就像今年爆雷的很多都是泰禾、蓝光、协信、华夏幸福这些千亿房企。

未来房地产行业不再相信大而不倒，而是好而不倒，稳而不倒。