果盘式供地 #2021.1.28
一）郊区
“随库”是玄门正宗，业界指路。
随库只要几个月不发声，看看船都已经歪成什么样子了。
(某直播)
“未来中国在香港模式/新加坡模式之中抉择，必然导致郊区廉租房的大量供应。北上广深的郊区板块价格不会上涨”。
昨天写了《新加坡模式》，说根本不存在：香港模式/新加坡模式的竞争。
关键还是“福利即补贴”，受限于地方财力，快揭不开锅了。
今天继续写第二段，“郊区会大量供应土地，造经济适用房，廉租房，以至于郊区房价始终起不来么”。
今天我们要讲一个概念，叫“果盘式供地”。
二）果盘
什么叫“果盘式供地”。
如果回到廿年前，千禧年时，中国各城市的供地方式，可称为“果农式供地”。
一个老农民，拉着一卡车的西瓜30000斤。
到集市占一个摊口一坐，就开始叫卖。
“0.55元一斤，南汇西瓜，包甜包蜜”。
果农式供地，西瓜路上因为碰撞腐烂，没有冷链，坏掉一小半。
卖剩鸡头鸡脚，品相不好，又扔掉一小半。
客户早上晚上购买欲不同，男人女人老太砍价能力不同，做不到精细操作，又少卖很多钱。
果农光会种地，不懂做生意吆喝。
一车西瓜卖完，劳碌没赚多少钱。
而什么叫做“果盘式供地”呢。我们都听过这个段子：“一批水果积压品相不好，削削几刀，拼成了果盘上桌，二片西瓜卖了一整只的价钱”。
“果盘式供地”，就是把“附加值”挖掘到极限。
西餐厅吃二片伊比利亚火腿，赶得上半头猪的价钱。
在优雅的背景音乐烘托下，水果在最油腻的爽口时间，以恰好的温度，精心的摆盘，红绿黄搭配，奉献给特定的达官贵人（韭菜）。
三）果盘式供地
那么，我们为什么要提“果盘式供地”呢。
因为这里牵涉到一个关键字：“总量控制”。
经过了历年多次的土地调控，加强管理。目前国土部给所有的城市，加上了一道紧箍咒，就是“50公顷土地出让面积”。
zf手里不是没地，他是没有“卖地指标”。
这个指标，非常非常难拿，跑部进班。稀缺到所有人都红眼了。
这样的情况下，任何中大城市，卖地指标都是有限的。
少就一定“慢工出细活”。
好比果农进城，他不是一天卖30000斤西瓜。他是仅仅卖30斤西瓜。
你说他能不把西瓜切片，香蕉雕花，草莓祛斑。
弄个水晶罩子盖着，再贴一张“寿司之神”米其林三星招牌么。
（猜这瓜多少钱，懂的富）
同样道理，我们看目前郊区土地出让市场。
你能发现“粗制滥造”，挥霍资源，大手大脚，卖便宜货，留下套利空间的场面吗？
没有，一个也没有。
每一块地，都是zf的心头肉。
目前zf在郊区供地，首先轨道交通一定是标配，其次给你搞个CBD，弄二幢300米高楼地标。
规划方面，可以做科学城，文化城，金融中心，会展中心，汽车城，自贸区，政务中心………总之不管什么概念，化妆术颜料齐全。
你想要啥，给你编呗。
媒体报纸，可以天天轰炸宣传“粤港澳大湾区”，把一切的流量和注意力，向炒作区域倾斜。
南沙土地没有卖完之前，横琴炒作不会停止的。
然后，政策上给你倾斜，招商免税企业落户，国有公司强制搬迁。
遇到坚硬X山，鸟不拉屎，这样也卖不动。还可以宣布“全市范围内限购，唯有DSH区域不限购”嘛
哪怕卖滴水湖土地，那也是供地指标。你何时见过滴水湖土地卖便宜了。
zf搞这么多“前期操作”，相当于一个女明星出道之前，全地铁刷满广告。
砸这么多成本，重重包装，为了什么。
还不是为了闺女卖个好价钱。
每一块地，都是“果盘”。都是果盘式供地。
都为了在最恰当的时间，最美妙的口感，最合适的温度，递到客人的嘴边。
2.88元的西瓜，350g卖了68元，小白领“精致女孩”喜欢开心满意就好。
四）下场
以全市的规模，一座城市不可能有那么多的CBD，那么多的副中心，那么多的高档轻奢地段。
北京有40个立项产业园区。如果这些园区全部填满，足够住下4000万新北京人。
规划是骗人的，90%的新xx城，一定完蛋。
但是，这并不妨碍每一块地，在卖出时，都是“当红辣子鸡”。
每一个板块，被爆炒时，一手房都可以卖出天价。
地总是越卖越贵的。
之后五年，十年，小业主能否升值，就是另外一个故事了。
（股市中有一个对应术语：触礁风险）
远郊地块，远郊板块，长远看都会完蛋的。
资源有限，不可能人人都是陆家嘴。
但这并不妨碍他们刚面世的时候，卖出天价。
毕竟 ，这是一批全市最精英的操盘手，在卖给你IPO.
先扬后抑，才是随库观点。.
五）结语
小女孩子楞，脾气犟，和哥哥顶嘴，总觉得我说得不对。
其实人性，是很好捉弄的。
marketing眼里，布局那都不算事。
你觉得“科学城”“文化城”，不会把你绕进去。
那我再加一个“学区”呢。
哪怕这个学校，从来没有建立。师生成绩，也从来没有战绩可凭。
仅仅一个“名校”光环。足以让无数的湖南妈妈，小镇做题家，纷纷掉入坑里。
自觉自愿，领券排队枪毙。
譬如说，大家都讨论“郊区”地段。
上海的前滩，后滩，难道就不是郊区了。难道三年前不是荒郊野岭，盲流小贩聚集的浦江镇三林塘。
加一个“华二”伪分校，屌丝乖乖按照巅峰价，掏1.5亿/亩购地。库房大胜。
浦东哪有学区房，真是笑死人了。
（知名不具，泠夜辉）
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