妈妈，我要去打新 _#D110

一）打新

最近一段时间，小伙伴朋友圈，拆借行情的画风是这样的：

一手房打新

饱受伤害的小伙伴们找到我，要求我写一篇，关于“打新商业模式”的分析。

口号都主动提供给我了：

众争之处勿往，久利之处无为

的确是旷世名言。

所有人都涌过去的事，还能赚钱么。“打新”的回报有多高，是个问号。

只不过随库系看问题，向来和别家不同。

此我们想说的是，另外的思考。

二）心理价位

人是一种口是心非的动物。

不要看一个人说什么，要看一个人做什么。

早在遥远的AD 2000年开始，多空争辩，互相之间的致命一击，就再也没有停过。

• 空方：房价如葱，房价要跌到200元/平米

• 多军：房价还要涨，房价要涨到20000元/平米

投资学上，有一条铁律“长多所以短多”。

一项资产，关键是看它长期有没有价值的。

如果是长期有价值的。则未来是光明的，道路是曲折的。

哪怕短期有波动，你也耐得下心，沉得住气，捏得住，耗死你。

但是如果长期“没价值”。整个环境就群魔乱舞了。再大的行情，也不过庞氏骗局。

大家争相上车下车，谁也不想接最后一棒。

美国股市，在20世纪，就属于“长期有价值”。无论你再烂的股票，坚持持有，最后都有丰厚的回报。

中国股民，一开始相信华尔街那一套。

后来套了二十年，渐渐回过神来，“不对，是否有中国血统”。

中国的上市公司，如果是“长期无价值”，上市十年主营业务纷纷破产，股价坟场要归零。烂屌丝凤凰男，得赶紧逃，死扛无意义。

你再砸二十年青春“长线持有”，终究是一个笑话。

扯得远了，回到楼市的话题。

判断一个资产市场，大趋势行情向上还是向下，关键是看它“长线价值”。

房子终究值200000/㎡，还是200元/㎡。

这个话题，楼市空军和多军，吵了20年。

无论多军摆事实，讲逻辑，打了空头多少次脸。

小白兔终究不相信，还是存在了一份幻想“房价如葱”。

事情的真正改变，在这次深圳“华润打新”。

华润润玺，据说二手房挂牌价16~17W，最高的业主有报20W以上的。

而一手盘开盘13W。

买到就是赚到，摇号中签一套净赚500W。

一手房打新之事，熙熙攘攘“全城轰动”。

社会各界名流，每个人都准备了几个身份证，来参与摇号。500套房子，数万人伸长脖颈。

你身边的亲戚朋友，师长好友，几乎每一个人都在摇头接耳，筹措资金。参与这一场全面狂欢的普惠活动。

摇号的中签率，收益率并不重要。

重要的是，一个讯号：

几乎全深圳的人都认为，华润城卖13W是低估了。买到就是赚到。

这是件不得了的事情

不得了的事情

不得了的事情啊！

我们可以回想一下当年。2005年时，房价一万多。

易宪容说：“北京房价要跌掉50%，上海房价要跌掉70%”。

谢国忠说：“房价3000元/㎡”以上都是泡沫。

这说明什么呢，说明在当年，对房价是没有“共识”的。

在那一个多空僵持的年代，对于房价的认可度，是远远不如今天的。

分歧巨大十倍。

平移今天的深圳楼市，你看谁敢跳出来说：“我觉得深圳房价8000元/㎡，是比较合理的价格”。

今天深圳全民打新华润城，中产阶级五分之一家庭卷入。

华润城本身中签率不重要，关键是：

• 所有的人都认为，华润城至少值13w/平米

• 如果13w/平米买到华润城，那就烧高香了。

• 再也不指望跌-50%，跌-70%，房价如葱。

这是什么，这是“共识”。

全民共识，深圳华润13w/㎡是笋盘。并且经新闻媒体，官方宣传，亲身见闻，排队煎熬等叠加认证。

整整一代人，会把“13w需要排队摇号”，铭刻在心底。成为底层认知，成为不可分割记忆的一部分。

那会发生什么

1）华润城的13w/㎡，会成为“铁底”。

以后无论发生什么风吹草动，经济危机。只要地产经纪轻飘飘一句，“你不想想华润城开盘，什么情况”。

于是这个“底价”就做实了。这是一个铁布衫铁底，极其难以被击穿。

2）锚的作用

国债的价格指数，是所有债券的基底。

国债的收益率，不仅仅是国债。它还为其他所有债券，确定了一个锚价。

企业债，城投债，加加减减几个风险收益bp。

如果楼市之中，有一个“大事件”。

有一个确定无疑，一致公认的“锚”价。那它就为后续所有的定价，提供了基准。

例如说，如果再过几年，华润另外竖立一个比“润玺”更高档的高端品牌。

我比你晚几年楼龄，更高端子品牌。

地段差不多，相邻第五期。

那我该卖什么价。怎么说也得卖16w/㎡吧。

如果三年前，13w抢破头。今天16w的售楼处，只需要“播放排队录像”即可。购买者自然信服，趋之若鹜。

不仅仅是华润自有品牌，几乎可以说，深圳所有的高端品牌，都可以大幅受益于这次“锚”事件。

因为它向世人展示，深圳13w/㎡，是切实物有所值，是确实万人疯抢，几百个人抢一个号。

资产的价格，一旦有了一个“铁底”。资产最大的“风险性”就消失了。

就有更多人敢买。

价格更易升。

3）泡沫论的消失

从2000年房地产市场问世以来，“房地产泡沫”的声音，就一直不绝于耳。

• 房价3000时，他们说泡沫。

• 房价7000时，他们说泡沫。

• 房价15000时，他们说泡沫。

• 房价15w了，喊泡沫的人说你不讲武德。

华润打新，全城驿动。

中签率，收益率，并不是最重要的事。

重要的是，是骡子是马，拉出来遛遛。

事实胜于雄辩，用事实狠狠打“泡沫论”的脸。

事实是，万象城的房子，13w/㎡就抢破头。几百人抢一套房子。

房价只要稍微打个八折，你小姑你大姨，纷纷掏出私房钱。

平时你根本不知道，她们是隐藏的千万富翁。

经此一役，“泡沫论”在学术上，会大幅褪色。

其影响之深远，对政策，对高层态度，都有源远流长的影响。

三）精妙的操盘手

有分析家认为，华润低价开盘，让利于民，对集团公司可能有百亿利润的损失。

但其实，损失并没有这么大。

• KFS卖的所有楼盘，都需要交税。尤其是累进制的土地增值税。多卖100亿，可能30亿是税。

• 如此声势浩大的降价，全城轰动。省掉了KFS巨额的广告费，营销费，销售员提成。

• 凡是特价盘，一般都没有维权。而且客户付款很爽快，全款比例高。省掉了账期，售后等隐性成本。

• 真的卖17w，KFS并没有能力一次清盘。

总体来说，KFS成本并没有这么高。大概可以省一半左右，还赚到了商誉。

而更大的赢家，则是“深圳”这张名片。

所谓华润城二手卖17 ~ 20W，其实是虚的。这个价格并没有意义。或许仅仅是某几个业主的挂牌价。在这个价位，二手成交一共不超过10套。

• 你做实了全深圳豪宅的名片价。

• 树立一个锚事件。

• 以后卖地，无往不利。

我仔细琢磨着里面的操盘手，心生敬畏。这才是“神之一手”。

用不到50亿的代价，烘托起了一个数千亿的土地市场。

（知名不具，泠夜辉，2020年11月24日）