上海楼市往事(2)#1150基础

/ 网络 / 2019-07-24
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上海楼市往事(2#1150


副标题:1998年的楼市
时间:1998 ~ 2001


我是九八年去的广东。之后几年的上海楼市,说实话我并不了解。略有疏误。
1998 ~ 2001 年的上海楼市,它主要做了几件事;

一)     减税

这件事在今天看来,或许觉得不可思议。但的确是高宗朝的德政之一。

按照改开前的税法,不动产的转让,需要交5.55%的营业税和20%的个人所得税。
在90年代末,最重要的就是把这二项税收给免了。而使得不动产交易,只需要交契税。

杂费方面,98年上海买房子,还要强行办“律师费”“公证费”二笔收费。金额大概是房款的2%左右。
在德政下也被取消。

其后,上海市政府还二次减税。契税先是减半到1.5%,然后再度减半到0.75%
这使得二手房的全部交易成本,仅仅就0.75%!


轻徭薄赋,在任何一个朝代,都是德政之本。
凡认为“交易”会导致房价涨高的,那是彻底的谎言,污蔑,一派胡言!



二)     确权

所谓的“可售公房不可售,不可售公房可售”。相信肯定绕弯了一堆的人。
90 年代末做的一件非常重要的事,是“确权”。


原本,上海有多种,大量,不同的物业。
有公租房,房改房,可售公房,不可售公房,企业分房,商品房,外销房,土地划拨房,经济适用房,廉租房,使用权房,小产权房…………


90 年代末做的一件重要的事,是“确权”。
不管什么类型的产权,尽量格式化成“商品房”。统一发放房产证。

而“商品房”,顾名思义是以市场经济挂帅,以价格为导向。
它就是一种商品,自由地在市场上买卖。


商品房就是 商品 。交易的唯一媒介是“货币”。
“确权”的过程,其实也就是一种“去特权”“去管制”的过程。

叹息的是,十几年后的今天。
唉,喝咖啡。



三)     内外销房并轨

“金融危机”对上海的经济并没有太大的影响,除了口头上。
唯一动荡的,或许是古北社区。

99 年时,上海的房产分为“商品房”和“外销房”。
普通人可以买商品房,外国人只能够买外销房。


“金融危机”风暴袭来,土著商品房市场基本没受影响。
而“外销房”跌得七零八落。

当时外销房有二个致命缺点;
1)
2)


其中“贵”是致命的。2000年时,卢湾的一手新盘,不过卖4500 ~ 6000.
而古北的“外销房”普遍都是2000美金/m。

除了“贵”之外,它还是“小众市场”。
因为古北在上海地图上,是靠近机场,一个非常遥远的地方。远离市中心。

古北的房子,在土著眼里,是一文不值的。
别说2000美金。你打个卢湾的四折,或许我们考虑考虑。


因此当“金融危机”袭来时,香港人台湾人抛售房产。
这个时候,下面是没有“承接”的。
他的价格是断崖式下跌。一口气跌到1200美金/m。


在这个时候,又出现了一批人。
因为古北的租金还可以。有一些财团大肆收购“名都城”,然后全职做出租。
租金回报可以到10 ~ 12% ,成为上海滩一段传奇。

然并卵。房地产这一行,决战在买卖。租赁是小钱。
终究赚不了多少。



90 年代末随着“商品化”,将所有物业类型统一到商品房的市场经济。
“内外销并轨”,没区别了。这重重的一击终于导致了外销房的末日。

从此之后,哪怕是老外港澳台买房。
他们更倾向于浦江二岸的“世茂滨江花园”,而不是古北仙霞。

外销房落幕的一个副作用,是蝶式塔楼的香港设计师,终于被淘汰出了市场。板楼统治新房。



四)     房改房

“商品化”是一个大思路。除了内外销并轨,另一件大事是:“房改房”。

改开之前,名义上所有的房产。其产权都是国家的。
至少也是集体的。

个人虽然拥有住房,而且实质占有。
但名义上如果你犯了重大事故,单位也可以收回来,再分配给别的职工的。


“房改房”的改革要点,在于办房产证。
名义上付一二万元,但其实国家并不是想赚你这个钱。
而是想理清产权,把不动产都“商品房”化。


这些房改房的“老公房”,几年后都升值到了几十万元,甚至几百万元。
有一些不明渊源的“新上海人”,在编故事吹牛时会说,“当年房改房一二万元,唉,当时贪便宜没买下来”。


其实并不是那么回事。房改房你“能且仅能”买一套,就是你当时住的那套。
所以不存在“一二万换几十万”,投资或者错过的说法。
其实就是你几十年的变相工资。



五)     吸引人口

蓝印户口”和“买房退税”,被誉为2001年上海楼市爆发的引爆器。
我本人从来不同意此类说法。

但是,90年代末,上海市政府对于“吸引人口”的态度,是真诚的。
想要落户上海,也从来没有如此容易过。


而这扇门,从2005年之后,一直是越关越紧。
一直到今天,想要获取上海户籍,已经是一场“不可完成的任务”。
市场上一般估计,在买房,买车,高考,医疗等方面的差异。仅仅一张上海户籍,已价值150W元以上。

一条万金秘籍是,如果你交社保是上海市平均的300%以上。则打分120分必过。



六)     低密度城市

从1949一直到1999年末期。上海的“核心区域”,也就是黄浦,卢湾,静安三个区,一直保持着约80000人/平米公里的人口密度。

从全世界范围看,这个数字都是惊人的。
全世界能超过一公里十万人的寥寥可数。或许仅巴西,印度的贫民窟有得一比。


上海从90年代末开始,一直坚持不懈地在做的一件事。是把“市中心”的人口密度降下来。
最终降到约20000人/平方公里。和东京的核心区差不多。


很多人都关注到“淮海路”商业街的没落。
淮海路为什么没人了。因为人口都被拆光了!

你关注淮海路的话,它的北面是延中绿地。大型的绿地。
南面则是翠湖。大量的贫民窟被拆迁,然后人口又不回填。
你观察市中心。大片大片的空地就在那里晾晒着。目前全上海哪里最不堵车,答案是核心环。

淮海路前后2KM之内,几乎没剩多少居民小区了。



大约从2000年左右,“限容积率2.5”就被写入了政府公报。一直执行至今。
相比之下,成都的容积率是4,广深的容积率是6.

 



如图。广州的每亩地价,几乎和上海是一样的。
但是广州的房子“容积率”惊人的高。因此广州房子不值钱。

“低密度城市”路线,对于上海楼市格局,造成了决定性的影响。



七)     田林的开发

1998 年时,上海市区还很小。

传统意义上的市区,以“外滩---人民广场”为核心。
西不过徐家汇。
东不过浦东南路。

一般老上海认为,徐家汇就已经是“城乡结合部”的边缘了。
往外一步,就有农田。


上海市政府在90年代后半期做的一件事,是“田林新村”的开发。
当时,从田林一村一直造到了田林十八村。
清一色的现代工艺,整体开发。电梯塔楼。

从地段上讲,田林应该算是市区的一块“飞地”。
从徐家汇延伸出去,交通也不是很方便。好在是“整体开发”。


奇怪的是,在田林那群中产阶级的心目中,却形成了一种“田林情结”。
动辄就是老子天下第一,田林新村是全上海最最最高档的社区。
你们再赤脚二十年也追赶不上田林。


这么奇怪的社区文化,在十年之后,又复制了一次。
就是浦东的“联洋”。
因此联洋也有“东田林,西田林”的称谓。
明明是一个低档社区,偏偏肚子朝天小资情结严重。


二十年后,“田林新村”的人口结构严重老化。
收入偏低,地段也没有吸引力。
或许预示着联洋社区的未来。



八)     多层电梯规范

上海最初的规定,是9层及以上必须安装电梯。
因此市内造了一批8层高的老公房。

此后,市政府改规范,8层必须安装电梯。
大量的九零年代7层住宅,由此而来。

最后,经过市民大量投诉和诉苦。政府改为7层必须安装电梯。
结果就是今天所有的6层高老公房。


对于98年的上海楼市,有一个很明显的分界线。就是莘庄沿线。
外环以内,哗啦啦全是电梯高层。
到了莘庄,一下子开始出现了大量1998年新建6层老公房。

这里面的诀窍,在于地价。
当时的地价,大约100W元/亩。
在这个物价水平上,正好是造多层划算。
如果地价更贵,则应该造电梯高层。因为地价超过了土建成本。

这些算计,在今天听来都是天方夜谭。



九)     收入和购买力

1998 年我刚毕业时,有人在复旦发传单。
是那种用钢笔写在练习本上的手抄纸,连复印机都没有。

标题是:《关于大学生年薪1万元的倡议》。
里面说,近期物价飞涨,人心沸腾。大学生毫无工作经验,动辄拿一二千工资,极为不道德。
我们倡议,发起“大学生年薪10000元活动倡议”,月薪800,共同净化社会的风气。
落款是山西某企业。


这事固然是一个笑料。但总体而言,毕业工资的确不高。
去外贸的几个,月薪1000.
华润集团,月薪900
最惨有几个去了青岛海尔,当时海尔还如日中天。月薪真800。过了几周,从青岛逃回上海了。


值得注意的是,收入增长的速度非常快。
一般估计,大概每年 25%以上。

等到2000年招聘,普遍的“大学生起薪”都要在2000以上。
而到了2001年招聘,复旦学生已经是5000/4000/2500了。
今天的码农起薪廿万。唉,不提了,不提了。


和收入的沸腾增长相比。1998 ~ 2001 年的上海楼市,其实涨得不多。
虽然一般共识中,这三年都是“涨”的。但涨幅真心乏善可陈。半汤不水,进二退一点五。

房价收入比的急剧拉近。
暴风雨就要来了。



(yevon_ou@163.com,2017年1月18日晚)



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