副标题：雄安会崛起吗
雄安一出举世惊，听我和你道分明。
1规划像创业，成功概率不到十分之一；
2为什么有的规划会大获成功？
3大焕独家总结的城市化原理；
4为什么小人物的脚步常常战胜大规划的手笔？
5为什么是等边三角形？
6雄安会崛起吗？
7北京会因此衰落吗？
附旧文一篇《当保定成为北京政治副中心之后》，当时用中午间歇的时间半个小时一挥而就。原载腾讯《大家》2014年3月19日 14:24。
正文：[众筹]小人物的脚步为何常常战胜大规划的手笔？（学员独家 注意保存和保密）
童大焕—2017年4月2日星期日
1规划像创业，成功概率不到十分之一
1979年7月，中央决定在深圳、珠海、汕头、厦门建立出口特区，后改名为内涵更丰富的“经济特区”；1980年8月26日，五届全国人大第十五次会议向全世界宣布：社会主义中国创办了经济特区。美国《纽约时报》惊叹，“铁幕拉开了，中国大变革的指针正轰然鸣响”。
时至今日，五大经济特区，成功的几乎只有深圳。厦门房价高，紧追北上深广之后，不是因为其“特区”的成功，而是因为福建人会做生意，纵横全世界，赚了钱都忍不住回到厦门买套房子。浙商也很能赚钱，但是江浙大地更美，所以资金更分散，同时浙江大商贾离上海近，主打上海置业。
改革开放以后，中国无数的开发区成立，最终获得较大成功的，只有三个：深圳，浦东，郑州的郑东新区。它们都有一个共同的特点，离核心城市或原有城市中心近在咫尺。
深圳和香港一河之隔，浦东浦西一江之隔，郑东新区和老城一路之隔……
改革开放以来，全国各地涌现出无数国家级、省级、市级、县级开发区，真正成功者，十不足一甚至百不足一。
一些远离区域核心城市和城市中心的新区规划，尽管级别很高，投入很大，最后都人迹寥寥甚至成为空城鬼城。
比如河北曹妃甸和天津滨海新区，这些地方都是改革开放的桥头堡，有世界级的港口，有全国最好的开发区、保税区、高新区、自贸区。“天津滨海新区……是继深圳经济特区、浦东新区之后，又一带动区域发展的新的经济增长极”——《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》2006年6月5日。
当年的曹妃甸，也是“河北第一号工程”、“继珠江三角和长江三角后所发展的第三个极。”九常委一个不撂亲临现场或调研或视察，十年直接投资至少三四千亿元。现在成为了河北的包袱，大国企上百亿上百亿投资折进去的，并不鲜见。
政府规划就像个人创业，固然有马云这样的极少数横空出世获得巨大成功，但99%都不会成功。政府规划尤其不容易成功，越大手笔越不易成功，因为政府规划天生的花别人的钱办自己或办别人的事，哪像花自己的钱办自己的事一样小心谨慎。
2为什么有的规划会大获成功？
政府规划有极少数大获成功。大获成功的关键是它顺应了城市化规律。它取决于两点：有利于加速集聚还是相反？有利于提高效率还是相反？其实根本上就是一点：提高效率和自由度。加快集聚本身，就是提高效率。
与当年深圳、浦东、郑东新区不同的是，曹妃甸、滨海等新区并没有实质性低成本的优势，反而因为距离北京、天津太远而使各种成本上升。这就是新城新区大部分失败的原因。地方政府官员都急于卖地，没有不毛之地上的新规划，就无法顺利卖地，就没有政绩和灰色收入。
3大焕独家总结的城市化原理
城市化不是谁异想天开或哪个伟人大笔一挥的结果。我总结的城市化规律大道至简简单至极：第一次工业革命把人从农业中解放出来，进入工业，工业主导城市化进程，有限集聚，不到200年时间使人类城市化率从漫长农业社会的3%迅速提高到50%以上；现在进行的第二次工业革命（互联网，机器换人，人工智能）把人从工业流水线上解放出来，进入服务业主导、无限集聚的高密度超级大城市化。
这个高密度超级大城市化的基本特征，就是世界越来越陡峭，城市越来越集聚，密度就是竞争力。城市之间、城市内部，马太效应越来越明显。
人口越密集，创新浓度越高，生活的丰富性和自由度也越高，就业机会也越多，从高收入阶层到低收入阶层，各尽所能，各得其所。高房价的高密度大城市，并不是高收入阶层的专利。
在技术引发的城市化革命和规律面前，一切宏伟规划和浪漫主义设想，再怎么强力推进，都只能用四个字来形容：微不足道。一切违反集聚规律的，甚至只能用另一个词来形容：螳臂挡车。
4为什么小人物的脚步常常战胜大规划的手笔？
先给你讲个燕郊的故事。燕郊在河北，离北京CBD30公里，那里没有一家大开发商进去，更没有国家非常宏伟的规划。2013年9月29日，我在新浪微博上给网友出了一道题：燕郊，青岛，滨海新区，房价都1万元以上了，价钱差不多，未来哪个地方升值空间大？我的答案是燕郊。这么多年过去，网友们可以自行比较我判断对不对。
人们经常拿着某个区域政府投资多少大项目来说事，似乎有了这些大项目就让这个区域有了多大价值似的。工业主导城市化时代有可能是这样，但服务业才能解决就业的时代就完全不是这样。
人们到一座城市，首先是要有就业，否则天量海量的投资跟他有什么关系？人多的地方就业机会就多，人越多就业机会越多。这也是就业的马太效应。钱跟他是没有关系的。这就是为什么鄂尔多斯和曹妃甸，投入那么多钱，却不能吸引人的原因。
政府规划在短期吸引钱进入，但是没有个十年八年功夫，根本不可能形成真正集聚人气的力量。哪怕成功的深圳、浦东和郑东新区，都是如此。你一个百年千年的规划，可是人的就业，却是急迫的需求，一年两年都等不了。
与此相关的房价，短期资金和预期可以支撑新规划区域的房价暴涨，但城市化归根结底是人的城市——是最终生活在这个城市的人最终成就了房子的价值和价格，离开了人，暴涨最后一定会埋下暴跌的伏笔，曾经的热点区域最后一定会成为鬼城！
城市化就是人用脚投票的结果。哪里人多，哪里就业机会多，人就去哪里。政府规划在争夺钱，个体的自由迁徙在争夺人。有人就有一切。城市建设本身，只能创造一小部分中低端与建筑有关的就业机会，而不能像大城市滚雪球一样创造丰富多样的就业机会。最后就是小人物的脚步常常战胜大规划的手笔。汇点滴而成细流，捐百川而归大海。
5为什么是等边三角形？
2017年4月1日，新华社一则报道震惊世人：“日前，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这是中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。”
之前，关于它的消息密不透风，因此有人说是明修通州，暗渡雄安。而民生证券网上一则报道看来，雄安新区的部署工作，早就开始了。
民生证券房地产团队到容安雄三县进行了深入的调研，调研结果认为三个县里面，安新离白洋淀最近（301医院要在此设疗养院），容城交通最便捷（南边是高速，北边是通往天津和保定的高铁），雄县基础设施最好，路最宽。目前三个县都已经冻结全部房产过户，本地人外地人都不能买了。北京的限购比起容（城）安（新）雄（县）来简直是小巫见大巫。在安新调研之后，他们发现这边商品房一律停售，二手房中介全部关停。在建的房子一律停工，农民也不允许自建房，村口设卡禁止建材入村。建材商也不允许在辖区内做生意。
也就是说，这次与当年保定政治副中心的传言不一样，是提前布局，锁区了。目的是防止资本提前炒作。
从地理角度来看，雄安新区、北京、天津，基本就是一个等边三角形。近期规划100平方公里，中期200平方公里，远期2000平方公里。远期几乎是一个深圳。
此前的2017年3月18日 23:50，新浪微博名为“北京拆哪”的发布消息：“【拆哥首发】意外发现。北京、天津、安新。刚刚好，组成了1个等边三角形，“边长”均大致为111公里。京津冀腹地里，等边三角形的选点有且只有唯一。这不是几何。It‘s Feng Shui。你懂的。”
2017年3月20日15：24，我的转发评论是：“这样的图你一天能画多少个？”
为什么是等边三角形？为什么不是在北京和天津之间？为什么是北京天津两点一线西边的等边三角形，而不是在东边的等边三角形？为什么不是在这和等边三角形的正中间？仅仅因为这个区域差不多处在北京、天津、石家庄的三角形中间。
新华社报道说：这是千年大计，国家大事。
但是1千年太久，一千年前还是北宋，一千年后不知何时明月。关键是，你的子弹，能否穿越到一千年以后？
因此，如果要投资雄安的房产，还是要坚持我的等企业和人入住6成以后再说，让别人的子弹先飞一会儿。这个“一会儿”，其实至少是十年八年。这不仅仅是因为目前当地的房屋交易被冻结，更重要的是，你要想想你自己，在什么情况下会去那里就业，在什么情况下会去那里定居，在什么情况下你会让自己孩子到那里就读。把这三个问题想清楚明白了，你的投资境界就已经进入有道有德的境界了，你的投资回报也会有保障，这是市场和上帝对你的投资境界的双重褒奖！
古人说：己所不欲，勿施予人。以为别人都是傻瓜，可以当你的接盘侠的，多数自己会成为接盘侠。
6雄安会崛起吗？
当然有可能啦。
如果宣布雄安永久免税，企业一定会蜂涌而来！沙漠上都会长出鲜艳的花朵。迪拜就是典型。千万不要以为迪拜只是靠石油，它是中东地区税费最低的区域，全中东70%贸易在那里实现。
如果宣布成为赌城，沙漠之舟拉斯维加斯也是样板。
但上述两者都不可能。那么还有第三种可能——迁都。有没有可能呢？参看日本和韩国，它们也一直想迁都。
韩国多年前也决定把首都从首尔迁往世宗，但到目前，大部分政府机构都在首尔。日本东京也有迁都考虑，可一直未动。中国的计划动员能力全球第一，是否能成？有人解读曰：通州是北京城市副中心，由北京市政府主导来进行市级功能疏解。雄安新区其实是个副首都，由中央推动来进行疏解一些更高级别的功能疏解。
但权力也不是万能的，否则就不会有举国之力产下曹妃甸这枚大臭蛋。
7北京会因此衰落吗？
很多人认为雄安新区是迁都前奏甚至就是迁都，北京会因此衰败。甚至有人准备开始抽逃北京资产布局珠三角长三角了。我的观点是：想多了！
北京固然是因为首都地位而一枝独秀，但它长到如今，已经是个服务业主导的城市了。就像一个孩子在很好的条件下长大成一个本领高强的成人，正值壮年，生机勃勃，完全可以离开父母的卵翼独自生存了，并不会因为他父母的老去而衰败。它已经有了自己的逻辑，自己的定势，自己的手筋。即使真正在未来10年迁都雄安，也丝毫无损北京分毫。至于十几年以后，是首都从雄安回迁北京，还是从北京全面迁往雄安，还是一个巨大的未知数呢！有兴趣的，不妨参看我前不久的文章《气候变化，北京迁都还是一城独大》，网上搜索即得。
知非鬼话《我所经历的雄安新区（那会儿还叫保定新区，后来俗称“二都”）》（原创 2017-04-02 ）也写道：
“大伦敦为了疏解也是费尽了心机，‘新城运动’就发端于英国。英国最成功的新城是米尔顿·凯恩斯。雄安新区的区位选择与米尔顿·凯恩斯几乎如出一辙：都是狠狠心拉开到足够远的位置，选择在几个极点的中心腹地（米尔顿·凯恩斯在伦敦、伯明翰、牛津、剑桥四点的中心）。如今的米尔顿·凯恩斯是一个非常成功的新城，我个人也非常喜欢这座城市。但伦敦依旧是大伦敦。”
但我想说的是，今非昔比。过去是工业主导的城市化，今天是服务业主导的城市化。服务业最要紧的是：密度，以及法治与自由的精神。大兴土木可以平地起高楼，法治与自由的精神却非一朝一夕之功，而且非得需要那些高素质有修养的人群来支撑。除非，开往雄安的高速列车，载的人就像当年登上美洲大陆“五月花号”的那批公民。
附旧文一篇，当时用中午间歇的时间半个小时一挥而就。原载腾讯《大家》2014年3月19日 14:24
童大焕：保定的房价会暴涨十倍吗
—— 当保定成为北京政治副中心之后
今天（2014年3月19日）国内最热的一则新闻当属“北京政治副中心初定河北保定”。据《财经》杂志了解，京津冀三地已经达成共识，初步确定将河北省保定市作为“政治副中心”的首选地。未来将有一批国家部委下属的事业单位和教育机构率先搬迁至保定。为了减少搬迁阻力，随机构搬迁至保定的人员北京户口不改变。
有关方面此举无疑是出于两个目的：一是疏解北京人口压力；二是试图以此带动京津冀都市圈的一体化发展；三大都市圈唯独北京是中心城市单极化发展，真让人着急。但这又何尝不是这一区域的长久商业文化所决定的呢？
保定市中心距北京140公里，天津145公里，石家庄125公里，貌似正处在北京、天津、石家庄中心地带，以此为中心，形成京津冀都市圈的纽带，似乎倒也合适。但它的交通距离，目前还是略超出大城市圈最合适的范畴。若以城市轻型轨道交通的最远距离算，应该在一个半小时以内轨交车程是比较合适的。但不管怎样，这个设想比当初十年投资3000亿元的“河北第一号工程”、“继珠江三角和长江三角后所发展的第三个极”的曹妃甸略靠谱一些。
但它最终能否实现两个目的或曰两大功能，尚需拭目以待。第一，疏散国家部委下属的事业单位和教育机构，即使全面搬迁，其工作人员家属也未必能够随迁，这毕竟是一个市场主导人口和就业的年代。因此，它对疏解北京人口压力的功能极其有限。第二，若要想它成为一个政治中心，进而带动京津冀的一体化发展，那更是指望小马拉大车，几乎完全没有这个可能。要实现这个功能，除非中央和北京的整体政治中心搬迁。而且还必须是小市场小社会大政府的格局不变，而后者显然不符合市场经济和反腐败的基本要求。
如是，如果保定成为北京政治副中心最后尘埃落定并且付诸实施，最有可能的结果就是成为一个国家部委所属科研机构和大学集中地，类似于一个新的大学城。因为这些机构根本不具备真正的政治功能，而只是科研和教育教学功能。那么，它最好的结果就是另一个燕郊，但显然，燕郊的地理位置比它好多了。
就像动物园服装批发市场强制搬迁河北一样，这未必是河北繁荣的开始，更可能是市场衰落的先声。同样，国家部委所属科研机构和大学搬迁保定，也未必是保定繁荣的前兆，而有可能是这些科研机构和大学衰落的先声。
以往，政府每一个规划出台或者仅仅只是“放风”就带来房价的大涨。但是2014年，情况开始发生改变，市场力量开始翻转行政力量成为主导性力量，供应过量的三四线城市鬼城空城风险陡增，一线城市则照样稳涨不跌。市场的总结算功能一点也不买政府和领导的面子，一点也不相信政府会有一双双“点土成金”的手。
今天一早有人问我：北京政治副中心初定保定，保定房价会不会涨过燕郊？我答：“不一定。第一，多少年才能成？第二，保定那么远；第三，万一将来不再是大政府呢。市场化要求，会不会像澳大利亚一样，把首都设在悉尼墨尔本之间鸟不拉屎的堪培拉，怎么发展都是30万人口。而悉尼是700万，墨尔本是300多万。还请谨守保守投资哲学。”我现在要更加肯定地回答，即使规划落地，那边的房价涨不过燕郊。即使短期因非理性预期而暴涨，最终也难以为继甚至要掉头下来。所以，信规律不信规划，信市场不信市长，这个要牢牢记心上。当然，除非你有绝世神功，总能够在最低时入市，差不多最高位时就金蝉脱壳逃之夭夭而不会被退潮时套牢。有那么大本事，那真是妖。
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