《楼市秘籍》速成法备注#2770其他

/ 网络 / 2019-07-26
《炒楼秘籍》速成法备注 #2770 一) 速成 水库《》这个标题一出来,顿时有人一拍脑袋。原来还有这好东西。 这事好呀。你说水库论坛从2015.2月,前前后后也写了二年多了吧。文章...
《炒楼秘籍》速成法备注 #2770

一)速成

水库《》这个标题一出来,顿时有人一拍脑袋。原来还有这好东西。

这事好呀。你说水库论坛从2015.2月,前前后后也写了二年多了吧。文章累积不下百万字。
200多篇文章,如果要看,得几天时间。看得累呢。

你说,如果可以浓缩到1000个字。
您早说嘛。
俺就不看正文了。只看速成版。一千个字岂不是三分钟就看完。



为此,我们先要解释一下“速成”的意思。
什么叫做“速成”。真正按照严格意义上讲,是没有“速成”这个说法的。

人类的社会,经过千淬百炼。真正能够保留下来的那个方法,一定是最有效率,最迅捷的方法。
此所谓“正道”。

而其他所有的“速成”方法,无一例外,都是有各种各样的缺陷的。
就好比你要学知识的话,老老实实地念完四年本科。这才是最踏实的。最踏实的才是最迅速的。
而如果你要“一年,二年”就毕业。则多半是技校,大专。


我们今天说的水库“速成卷”。其实是通用件和专用件的区别。
学问之道,分为“体、用、术”。
 

“体”为根本。奥派和经济学的大道理,才是演化以后一切的基础。
而大道理并不能转换成“钱”。有时候你看“体”,洋洋洒洒写了几十万字,可是没一款能帮助你赚到钱。
未免显得十分屈闷。


“速成篇”,则是侧重于“术”。
基本上世面上所有的“速成”,讲的都是“术”的道理。任何教你快速赚钱的方法,多半是一门手艺
一个熟练的技工,三五天就可以上工了。而培养一个大学生,却需要四年。


“体”和“术”有什么区别呢。
区别就在于“通用件”和“专用件”的区别。

学习“术”的人,好比一具专业刨螺丝钉的机床。你让他加工螺帽,则效率极高,成本也节省。
哪天你想加工一个曲轴,他就完全不能胜任了。


我们的时代在变迁,社会在变迁。更要命的是政府也在变迁,环境和政策一天一个样。
这导致我们今天学的“整套手法”,到明天可能就没用了。
好比第24,25条。我们说我们需要“二张房票”。其中A用于凤变冰,积累原始资金。B用于大面积低单价流派。

这就是11.28“新政”之后的新改变。
在之前,只要“首房无贷”,没有贷款记录也是可以认首套的。
你只要A一缕房票就够了。



如果说这还属于“小改动”的话。
则随着“水库”的普及面不断提高。目前市场上“”也越来越难找。

凤变冰的特点,在于凤姐,不在于冰冰。
凤姐才是你可以赚取的利润。而冰冰溢价少,最多使你卖得快一点。
随着水库大军越来越多,凤姐都快被挖光了。洼地也是越来越少。

整个逻辑链上,“凤变冰”也属于很重要的一环。
失去了凤变冰,资本原始积累如何走。?



这些东西,光靠一篇“速成篇”是无法回答以上问题的。
1000个字可以速成。但速成的是“专用件”。只能用于特定时期特定场合特定人群。

而只有把“体,用”都学会了。从头开始学,把基础打好。把整个逻辑讲透。
当外部环境变了,你可以自己顺着逻辑推导。依然有对策。
这样100万字的阅读,才算是没有白费。



二)小抄

速成篇的第二个问题。在于我们一直有一个梦想。

在《射雕英雄传》里面,铜尸陈玄风盗得半部九阴真经。
他放在哪里都不放心,最后把原文毁了。刻成刺青,缝在自己的胸口。
后来被人皮剥下。


八卦读者看到这里,不由得会问。“在古代又没有打印机,您最小用几号字体”?
人的胸口皮肤,面积十分有限。在这么小的范围内,你怎样抄下半部《九阴真经》。能写多少字。
结论是,很少,不到1000个字。


当我们读大学时,我们就心怀一个梦想。读了那么多的武侠小说,哪天让我也撞见一本《武林秘籍》。修炼了以后,变得贼猛贼猛老牛逼滴。
睡在上铺的兄弟,偷偷地凑了过来。拿出一本发黄的手抄本,“少年,我看你骨骼清奇,面相不凡,必是一代学武奇才”。
然后你接过,对着昏暗的灯光一看,是这本;


 


《水库论坛》如果是“炒楼秘籍”的话。则我一直想出一个“速成手抄本”。

字数不要多,就1000个字左右。足够刺绣刻在陈玄风的胸口。
足够做成小抄,在大学生之间流传。

所以才有了#2760这个“速成版”版本。
经过的大幅的简化,凡是讲宏观调控,讲dT>0的,一概不要不录取。
最终勉勉强强凑了1009个字。




但其实还是很偏向“用”的。介于“用、术”之间。比较偏向蛮理论化的。
因为,真正要写“速成版”的话。终极格式我只要43个字就够了。

七成30年按揭,去买上海康城一楼带地下室的户型。按照2017年1月的价格,闭着眼睛买。即买即赚 ”!



三)工作

好了,现在我们具体展开,“速成篇”66条究竟都写了些什么东西。


首先,你需要一份工作。
工作,绝对不是让你去赚工资的。更不是让你去拼搏升职加薪。

事实上,既然是“速成版”。则时间是非常宝贵的。一般在36个月内就要结束战斗。
36个月,靠工资,那是根本攒不了多少钱。升职提干也就是小组长,毫无意义。


“上班”的主要用途,是为你交四金
交四金有非常重要的意义。尤其是当申请房贷,信用卡时,会有很大的加成。
你只要有一份体面正当的工作就可以了。工资无所谓。


“上班”的第二个含义。是结交一群“小姐妹”。或者“小兄弟”。
赚钱再快,也比不上申卡。
对于一个初出茅庐,刚刚踏上社会的年轻人。如果他要靠“工资---积蓄”赞起人生的第一个150W,那可能需要五六年,甚至更长的时间。

而办卡的话,体制内人均130W,体制外人均80W。
也就是你那群小姐妹,一个个都是人形金矿。只要你挖掘得好,四五个朋友一凑就是300W启动资金。


四)流水

一般银行的需求,让你打六个月的流水。
上海最近四季度管得十分紧,甚至要求你打十二个月的流水。


无论如何,你在公司里得待六个月。
在这段时间内,你也不会闲着。

一件可以做起来的事,是“养流水”。
你要严格地做到“收支二笔账”,甚至可以说,同一家工行开2张借记卡。


其中,所有的“支出”走一张卡。譬如月供,还信用卡,分期付款。
所有的“收入”走一张卡。工资,房租,定期收入。
这样,等信贷主任问你要“流水”时。“收入卡”才会好看。


而对于“初入职场”的年轻人来说,工资不会太高。“流水”也十分难看。
这时候,你还可以“养流水”。
也就是说,每个月固定有一笔23456.78元的进账。放在卡上,暂时不要取走。
每三个月可以集中取走一笔60000.


按照谨慎的原则,银行应该集中监督你“工资”项目下的每月定期收入。
但我们实战体会,只要你每月固定日期,非“工资”类目其实也很有用。

另外一个黑科技,有某二家银行,如果你汇款的时候“备注栏”写工资。
则等到你去打存折簿时,他显示也是“工资”。
具体不展开,免得洞塌。

总而言之,你的流水得养起来。等哪天真用上贷款时,谋而备就可以用。



除了流水之外,另一个可以养的是“社保”。
社保的时间,每年的纳税证明,都可以养。

当你看见职业炒家唰唰唰地“万箭齐发”时。
其实人家二年前就开始准备了。



五)扫街

在这六个月内,除了养流水,另一个可以做、必须做的事情是“扫街”。
天底下本没有捷径,也没有速成法。
一切都是无差别的人类体力劳动。


我们一般的要求,是“”。
对于一个小白,你会有太多的疑问。说了你也不听,听了你也不懂。


 


在这样情况下,我们给你的建议就是“看房200套”。
你不用违嘴,自己去看房二百套。

随着你皮肤被晒黑,脚底被磨破。晚饭今天没有吃,明天没有吃,后天忘了吃。
你自己会涨经验值,会有实战心得体会。

二百套是告别“粉耳朵”的唯一方法。
“谋而寡断”是男人最令人厌恶的品质之一。
“杀伐果断”是可以后天学的。其最佳的办法,就是长期泡在第一线。经历足够多。



六)人脉

培养二个御用中介。培养一个御用贷款中介。

就好像我们在《》一文中所写的。凡事皆是资源。
信息不是免费的。



七)信用卡

大约“四金”社保交三个月以后,征信系统已经有了足够记录。这时候可以开始。

因为银联偷偷地规定了“个人总授信”有上限。
因此办卡有很多的讲究。

  •  
  •  
  • 继续办付费白金卡

当这些卡发下来以后,你还要进行“养卡”。因为到了后期,你是根本没有精力干养卡活的。

你要为每张卡刷50笔小额消费,笔数要多,商户要杂,类型要全面。
这样你的信用卡统计报告才会好看。


最后则是开始请小姐妹吃饭。
真心诚意地告诉她们你要炒房,要借她们的名字办信用卡。不要撒谎。



八)凤变冰

好了,差不多到了四五个月的时候。你手里卡也有一些了,房子也看了100套了。对市场有了初步的了解。
这个时候,你要“实战”一把。


纸上得来终属浅,真金白银才是赚。
我们对于“”看得极重。对于第一单,赚钱多少和年化回报率完全不重要,权当练手。

关键是“赚”。一定要赚。哪怕年化回报只有10%
但你无论如何不能亏。切记,切记。
买房的第一套,第六套,第十六套是最重要的。


具体的操作,反正你买房之前,可以有二到三个月的漫长时间可以扫楼。
只要你看的房子足够多,你总是可以找到笋盘。

“凤变冰”,关键是凤姐。
利润是在买入的一刻就已经产生。关键要成本远低于市场价。



对于第一单,第一次“”,你不用追求高利润。
只要能摇摇晃晃地把“整套流程”走完即可。

我们的目的,也主要是让你熟悉了解“买入---装修---卖出”的整套流程。
知道是这么回事即可。

最后,你盘算利润。利润很薄。
但是再薄再薄,只要能跑赢定期存款利息。也足以让人精神大振,“发现一条财路”了。


在第一套的基础上,一般我们建议你再做第二轮“凤变冰”。
和第一轮的青涩相比,第二轮无疑会少走许多弯路,少交许多学费。利润大为增加。
挑战一下获利的上限。


此后,还可以做第三,第四轮。
“凤变冰”本身不是一个成功的流派。炒房客动辄谈论500W以上的利润。以“凤变冰”单趟20W的利润,足足要做上几十笔。所以,不必留恋。

凤变冰,主要是三个目的;
1)小规模实战几回。涨涨经验,交交学费。
2)赚100W启动资金
3)给家人竖立一个赚钱的印象



九)富二代

在这里,就可以看见我们和口含金匙“富二代”之间的区别了。

我们通篇的文章,假设的主人公,都是“赤手空拳来到上海,无存款,无人脉,无资源”的三无人士。
你很能干,很拼,想出人头地。但22岁时一无所有。


对于这样的年轻人,你才需要“信用卡” “凤变冰”这二条科技树。
  • 信用卡可以通过“”的方法虚空幻化出几百万。尽管苦不堪言。
  • 凤变冰获得100W启动资金。并获得家人的支持。


不管是谁,起步的时候都不轻松。你没有爹可拼,你就必须更拼命。
你从0起步,你就必须冒更大的风险,吃更多的苦。
值得欣慰的是,炒楼相对来说,还算是轻松的。



十)多核

我们一般认为“凤变冰”赚不多。一年时间循环四次,也不过赚100W左右。
信用卡办200W。

如果“凤变冰”失败的话,此路不通。
那你就办300W信用卡咯。无非是更辛苦,更痛苦,更风险一些。



当有了这些启动资金,赚到第一第二笔钱的“示范效应”。
你才可以回到家族里“满地打滚”。

获得你整个家族,全面的,多族裔的支持。
这会使得你的实力大大增强。
也是很关键的一步。


当你满血满魔浑身披挂,再次回到战场时。
凑家族之力, 你应该会有500W信用卡 500W资金。
这会使得你的战斗力大大加强。

然后你再按照“”。按照:
  • 成长型/防守型
  • 收益性/流动性
  • 长期项目/短期项目
  • 大型标的/中小型

和所有的财务类“教科书”一样。以资产配置的眼光搭建你的整个资产包。



十一) 筑巢引凤

以上所有的事情全部都做完了。无非也就是“蓄势待涨”。

好比我所有的准备工作都已经做完。
手里的600W现金,变成了“2000W房产的三成首付,-1400W负债”。

在这个时候,有一个最最最最最关键的步骤:
房价必须大涨!



理论上来说,600W现金和“2000W房子的三成首付”。在会计上是等价的。
而二者的唯一区别,在于“房价是否按照预期大涨”。

筑巢引凤,如果房价没有大涨。则你死光光。
简直是埋坑自己躺。


而房价会不会涨呢,这不是“术”里面的问题。
而是“体”里面的问题。
是基于奥派经济学,货币经济学,宏观调控,土地政策,人口大数据等一系列分析的结果。
要把“房价是涨是跌”道理说清楚,就是1000000字。


因此这是“速成篇”不教的东西。
您记住结论就可以:“”。



十二) 中级阶段

先让我建仓,把“600W ==> 2000W房产三成首付”。
然后房价必须“如期大涨”。
万事如意,你可以进入中级阶段


在中级阶段,钱财是来得极快的。
如果你看初级的时候,为了100W信用卡,为了20W的凤变冰利润,被折磨得痛不欲生。
而在中级阶段,眼睛睡醒就赚了几十万。

一般而言,上海楼市世道好的时候,2000W房子,一年可以赚600W
也就是本金翻翻。
考虑到本金中,你还有大半不是自己的钱财。本金可能就200。


也就是只要一年的时间,你就可以;
  • 脱离赤贫
  • 脱离苦海
  • 脱离屌丝
  • 脱离小康
  • 稍微超越中产

在水库上,常有“一年时间10000到1000万”的故事流传。
其实前半截都在建仓。建仓后楼市一千万了。



十三) 2N

中级的后续做法是2N,也就是每年买二套,持续扩大。
顺着这条线,最终可以一直做到A9.

至于的具体做法,水库文献中已经有了详细描述。
不再赘述。



值得一提的是,除了,,,等各项手法之外。
还有一个极重要的选项:“卖出”。

因为楼市这玩意,也和桃子一样,存在一个“”的概念。
一个地段从潜力,青涩,成长,发展;
最终会达到:成熟,过成熟,这二个阶段。


其中“成熟”阶段,该板块已达最最热炒顶峰。继续成长可能性不大。
“过成熟”阶段,该板块已炒完审美疲劳。此后只会走下坡路。

当手中物业接近“成熟”时,要尽早安排出售。
而物业“过成熟”时,要坚决全力抛出换筹。


譬如说,97年的田林,03年的徐家汇,04年的莘庄,09年的联洋,就属于热到巅峰而衰弱的。
2016年的大宁,唐镇,也处于“成熟水蜜桃”即将腐烂的状态。


当投资者盘算好“”,一心一意想抛时。突然遇见政府宏观调控。
那定会是非常愤怒的。



十四) 高级阶段

高级阶段,主要是守。

“一切附加值都不保值”,既然如此,上海二个字也是不保值的。
我宁愿逐步的按照10:1比例,把资产转移到重庆去。



十五) 终极阶段

对于终极阶段来说,富贵浮云,都是白云苍狗。
不仅“上海”二个字不保值,就连“财富”二字,本身也是的。

财富并不能抵抗战争,政治,社会动荡。
甚至科技发展……



象王健林有5000亿财富,他的下一代,下二代,下三代,再要维持他在全社会的财富水准,那是非常非常难。几乎注定要降阶的。

相对而言,如果王健林有5000个儿子,而每个儿子均分1亿。并且散居在全国150个万达广场,全国各地。

则“王氏家族”堪称是根深蒂固,几乎无可撼动。
5000人的财富总量增长,也一定会超过王思聪一个人的速度。
孩子才是终极财富。


血脉的传承,就是自然界的究极意义。
而你要做的,则是让尽可能多的孙辈来到这个世界上。



(yevon_ou@163.com,2017年1月11日晚)


 

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