2005.9.9--人民币,埋伏与偷袭-水库论坛十年文集

/ 网络 / 2019-07-26
人民币,埋伏与偷袭(建设部、搜房网联合主办,...
人民币,埋伏与偷袭(建设部、搜房网联合主办, 楼刊》杂志第三期)
最近二月,中国金融界,证券界,地产界最大的新闻,莫过于人民币升值了。对于人民币升值后的效果,对股债楼汇等各个市场的影响,众说纷纭,各花齐放。
有一种说法,认为外资海外热钱,大量涌入北京上海等大城市,博取人民币升值,并准备在人民币升值后大赚一笔。认为房地产是海外热钱博赌人民币的主要战场,并认为政府要卡死楼市,以对付海外热钱云云。
不可否认,这种说法很有煽动力,也鼓惑了不少不明真相的人,并造成

了一定的舆论误导。但如果仔细分析下去,就会发现,这种说法,纯属痴人梦呓,是根本站不住脚的。
错误有三,数量性,选择性,归属性。
1)“海外热钱论”的第一个错误。在于其数量级不对。(亿美元)
年份 贸易顺差 实际利用外资 外汇储备 金额差口
1999 1546.75
2000 241.1 593.56 1655.74
2001 225.5 496.72 2121.65
2002 304.3 550.11 2864.07
2003 254.7 561.40 4032.51  802.34 (含 450 亿注资)
2004 319.8 606 6099.32  1291.01 (含 150 亿注资)
2005 7110
*来源:中华人民共和国国家统计局
热钱自 2003~2004 开始狂赌人民币升值,出现了有系统性地流入人民币迹像。一般而言,认为热钱的规模在 2000~3000 亿美金之间。大约以每年 1000亿美金的速度增加。
而京沪房地产的盘子,远远没有那么大。即使按北京可售单元 1000 万平米计算,每平米取 7000 元的单价,亦不过 700 亿人民币,折合 90 亿美金。算上市场上一些可售的二手房,按一半价值计算,45 亿美金。
上海的例子,和北京类似。如果将目前上海市面上可售房源全部买下来,仅不过 150 亿美金。哪怕将北京上海,市面上可售待售的一切房源,一手二手,全部扫断,所需要的资金,亦不过 300 亿美金左右。
但任何稍有商业常识的人都知道,把市面上所有货源全部扫完,将是什么样的概念!!

事实上,在任何一个市场,只要能成功地扫去 20%的货源,就足够让价格上升 20%。如果将 100%的货源全部扫完,则价格会五倍,十倍地飞涨。波涛汹涌的“六·八”行情,主力动用资金大约不超过 80 亿元人民币,但已经使得沪深股市狂涨 8%。
任何一个考察房地产市场的人,只要简单地估算一下数量级,就知道3000 亿美金,绝对不会囤积在房地产市场中。中国人民银行给出的数据,大约是 220 亿人民币,相当于 30 亿美金。这也是比较合理可信的。
3000 亿美金涌入中国,哪怕我倒一大桶水进浴缸,还会溅起一点水花呢。有 1%的资金流入了房地产市场,这是比较符合热钱投机资金的本质的。
3000 亿美金涌入中国,真正的资金,还是潜伏在银行间金融市场。大量潜伏在债券,央行票据,隔夜拆借,大额存款,远期交割等各种金融手段之中。流入房地产市场的,不足 1%。
二军对垒,情报工作是最重要的。如果连对方的主力动向都搞错,连敌军主力在哪都没搞清楚,那是一定要犯错误的。
国际热钱的主战场,是在银行间金融市场。如果没看到这宏观的数量级差异,以讹传讹,是要中了外资投行的大圈套的。
2)更退一步讲,即使对于真正流入房地产市场的这 1%,我们是否可以说“外资为博取人民币升值,而购买房产”呢。毕竟这一小撮的力量,也有好几十亿美金呢。
答案也是否定,因为这是一个选择性错误。
外资进入中国,在他们的面前,有二种选择:
i) 美金进入中国,兑换成人民币
ii) 美金进入中国,兑换成房产

对于外资来说,这二种选择都是存在的,都可以享受到人民币升值的效果。但为什么会有一部分的外资选择了 ii),而不是简单地持有人民币呢?
答案有且只有一个,房地产 > 人民币 > 美金。房产相对于人民币要升值。
换言之,如果外资选择了 ii),而不是 i),除非他本人也认为,中国国内的房地产,相对于人民币要看涨。昨天卖 30 万的房子,明天就要卖 40 万。
外资涌入中国,购买中国的房子。理由和我们是一样的,他们并不是看好中国的人民币,而是认为中国的房地产本身要涨。
3)再退一步讲,假如有 1%的外资,向水桶倒水一样,小小的水花流入了房地产市场。这些外资选房产而非单纯持有人民币,是认为“房价/人民币”会涨。
那么,是否会和某些专家忧心忡忡地一样,等这些外资因为人民币升值了,获利了结,而导致房地产市场大崩溃呢。
答案还是否定的,因为这是一个归属性错误。
1998 年时,上海的虹桥地区,曾遭受过可怕的房产下跌。这一片外籍人士聚居的,素以“小台北”著称的黄金宝地,躲不过 98 金融风暴。房价有高峰时的 3000 美金/平米,直线下跌到 1000 美金/平米,却依然乏人问津。
但这样一次惨烈的下跌,对本地人造成了伤害,对本地人引发了动荡没有?
没有,一点都没有,几乎丝毫没有感觉。
我们的房价,卖给外国人,并没有“回购协议”。就好比一套本值 6000元的房子,来了一个欧洲人,非要花 10000/m 买去。
那好啊,就让欧洲人买好了。我们并没有回购协议,从来没有答应过,在 10000 元的时候,我们要接欧洲人的盘。

如果楼市从 10000 元上获利回吐,楼价大跌,损失的是“外国人的金钱”。当外国人大笔大笔地买进时,已注定了这一天不可避免。
如果人民币升值到 1:5,外资撤离,而导致房地产市场大崩溃。我们完全不用担心,因为这损失的都是“外国人的金钱”,让台湾人把瑞虹降到 6000元/m 再抛,让台湾人割肉跳楼,启不是好。这时候房价的下跌,对本地人来说,完完全全是个利好。
综上说述,我们对“热钱买楼论”,必需要有一个清醒的认识。热钱的主战场,并不在楼市之中,90%在银行间金融市场。如果眼光一味盯住了楼市,忽略了敌军主力,非犯大错误不可。
即使有三五支支线部队,也是因为他们看好房地产市场。认为房价会涨得比人民币更快。简单地用“人民币汇率”,来推测楼市的走向涨跌,未免管中窥豹,自以为是。“热钱买楼论”,可以休矣。
 
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