2005.8.7--美国房地产探考-欧神文集十年文集

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谨以此文纪念楼刊-上海版杂志第二期》 世上没有只涨不跌的市场??有奖竞猜,二战之后,1945~2005,六十年间,美国的房地产市场曾下跌过几次? A....
谨以此文纪念楼刊-上海版杂志第二期》
世上没有只涨不跌的市场??有奖竞猜,二战之后,1945~2005,六十年间,美国的房地产市场曾下跌过几次?
A. 五次 B. 三次 C. 二次 D. 一次
答案是,以上都不对。从 1945~2005,美国的房地产市场,只涨不跌,一次也没有跌过,一次也没有!!
让我们看一下图一:《家庭房地產的市值》
 
 
1950 年二战刚结束时,美国的全国房地产总值,大约为 1000 亿美圆。在此后的 60 年中,新建楼宇非常地少。大约仅为每年 1%。纽约地区的平均楼龄,高达 30 年。
房地产市场的不断升值,来源于二手房市场在不断交易中的价值上升。至 2005 年时,美国的房地产市场总值,已超过 20 万亿美元。换言之,60 年间,老房子足足升值了 100 倍!
美国所有房地产总金额:
1980 年:29440 亿美元;1990 年:66080 亿美元;
2000 年:110650 亿美元;2001 年:120380 亿美元。[注 1]

在过去二十年中,美国的房地产市场,大约保持着了每十年翻一翻的速度。进入 21 世纪之后,增速加快,被誉为“房地产增长最快的十年”。
于是,我们可以看一下图二:《美国楼价自 2000 年的转变》
 
 
来源:高盛及联邦住房贷款抵押公司
到 2004 年 4 月,美国旧房的全国平均中间价达到每栋 20.6 万美元,比去年同期增长了 15.1%,也是历史上首次突破 20 万美元大关。美国新房销售中间价 4 月份涨到了 23.08 万美元,也比去年同期有较大幅度上涨。 注2]
虽然美国的总体房价,在 2003 又上涨了 11.2%,但可以看出,其分布并不均匀,最大的价格收益在东岸与西岸,尤其是加州、佛罗里达州及东北部六州。
以相同类别对比,到 2004 年末,纽约曼哈顿的公寓平均售价较上季度上涨了 23%,从 98.73 万美元上涨到 121.44 万美元。曼哈顿公寓的买卖中间价格同比增加了 16.5%,从 60.55 万美元上涨到 70.5 万美元。此外,每平方英尺的平均价格也增加了 16.7%,从 780 美元上涨到 910 美元(约合人民币¥80000 元/平米)。[注 3]
时至今日,百万豪宅(Million House)已经泛滥。平均每 72 个白人,就有一个拥有“价值 100 万美元以上房产”。[注 4] 在加州,只有 12%的人群可供得起一套“中间总房价”的房。[注 5]
翻阅了这么多的资料,能让我们得出什么样的分析结论呢?
 
1)就一个国家而言,美国的房地产市场,从来都没有跌过。
正如图一所述,就全国而言,美国的房地产总价值,始终是上涨的。看图表下方的增长率,任何时候都是正的,至少都是增长的。

其中最低潮的二次,发生于 1975 年和 1991 年;因为众所周知的原因。但也仅仅是接近于 0,而不是小于 0。
但是,尽管就美国“国家”全体而言,房价是只涨不跌的。但并不意味着美国每一个地区,每一个城市,每一套房子,也都是只涨不跌。
图三:每年住屋价格转变--加州及美国 1976-2004 年
 
 
来源:高盛及联邦住房贷款抵押公司
比如在 80 年代初,德州的地产彻底跌入谷底。在 90 年代初,东北部六州(纽约/波士顿地区)经历过惨痛的跌市。即使在美国梦的天堂,西海岸的加利福尼亚州,价格于 1991 至 1994 年间的三年内均出现下滑。直至 1998才回复到 90 年代的高位。更遥远一点,1923~1926 年间,佛罗里达州的第一次地产大崩溃,被作为经典案例,永远地记入了美国人的教科书。
但是,房地产就总体而言,总是持续向上的。尽管某一时某一地,某些热门的地区,可能出现过度“超买”的情况,暂时透支了一定的发展潜力。但对于一个国土辽阔,省份众多的大国来说。认为全国范围内都出现房地产泡沫,认为全国范围内的市价会持续下跌,几乎是不可能的,是不可想像的。
2)“涨幅趋缓”,涨幅的变化是有限的,也是缓慢的。
如果我们进一步考虑图中的细分项,则会发现,“涨幅”的变化,同样是缓慢的,连续的,呈一定周期波动的。
看一下涨幅表,就会发现,在这漫长的 60 年岁月里,连续的二年,“涨幅”都是很接近的。除了极少数一次,1970~1975,其他任何的时间内。相邻二年的“涨幅”,很少相差超过 5%。
换言之说,如果上一年的“涨幅”是 15%,则今年涨幅“暴跌-25%”的几率,几乎是很小很小,几乎从来未发生过。

如果上一年的“涨幅”是 15%,则今年最有可能的结果,是涨幅趋缓,加速度放慢,稍许再涨个 10%左右。
所以如果看见上一年的“涨幅”是 15%,不要犹豫,立刻就买吧。
 
3)中国涨得并不多
中国的房地产,2003 年全国共涨了 10.8%,国内专家坐立不安,惊呼泡沫。
美国的情况似乎更火暴得多。如图二所示,从 2000~2003,美国的全国房地产市场,涨幅接近 60%。
涨得最凶的是东西海岸,全面突破 300 美元/英尺。[注 6]。加州总涨幅超过 104%,佛罗里达州 57%,纽约州 74%。
四大区中,即使最慢,最不成器的一个,五大湖没落贵族芝加哥,其累计涨幅也超过 31%,折合年率都有 10%以上了。
中国是世界上发展最快,最有活力,最有希望的国家。像中国这样的热土,每年房价上涨 10%,又哪里觉得承受不起呢。
如果再细分到各个子市场,我们会发现,美国八大区,四城四乡中,明显地城市经济圈,沿边沿海,经济发展更快,房价上涨更高。
这也是符合逻辑原理的。世界贸易日益繁荣,环球资源向大城市集中。相比而言,中国的热力更多地向北京、天津、上海等港口贸易城市聚拢。内地武汉、重庆等内陆城市,发展稍慢,和美国内地一样。
再考虑城市总价,加州的涨幅高达 104%,这是一个十分恐怖的数字。
因为 104%是一个统计平均,而事实上房源不可能全都涨幅划一的,必然有一些优质房涨得多点,一些劣质房涨得少点。
如果一个区域的平均涨幅是 104%,则意味着该省广袤土地中,必然有大量的房源上涨远超 104%,甚至高达 200%,300%.....

加州的地位,类似于中国的广东省。当很多粤省二线城市中山、珠海、顺德,佛山涨幅颇少时,广州/深圳 50%的涨幅,也就不难理解了。
但无论如何,中国任何一个经济圈,无论是珠三角,长三角,还是环渤海经济圈,以区域论,都没有 104%的惊人涨幅。无论是看全国平均还是仅仅考察一二个省,中国比美国要涨得少,远少得多。
附表:1994 年至 2004 年各国实际房价升幅,按本国货币计算:[注 7]
南非 195%
爱尔兰 179%
英国 147%
西班牙 131%
澳大利亚 113%
法国 90%
瑞典 76%
荷兰 75%
美国 65%
意大利 65%
比利时 60%
新西兰 52%
丹麦 50%
加拿大 41%
 
4)结语
2003 年中的时候,“经济学家”们对“房地产泡沫”担心得不得了。很多人信誓旦旦地说,“全球性房地产泡沫即将破灭,北美首当其冲将受灾”。[注 8]

“经济学家”们一口咬定,目前的房地产市场,“纯粹是一场击鼓传花的游戏”,“房地产泡沫的破灭也将只是个时间问题”,“导致美国房地产的实际价格可能下跌 15-20%,其它国家的住房价格可能下跌 30%或者更多”
仅仅几个月以后,经济学家们就知道他们错得有多厉害了,于是就有了下面这篇文章:
“美国住宅市场依然强劲 华尔街分析师大跌眼镜”[注 9]
不要担心,华尔街分析师的眼镜,每天都在跌破。如果我们仔细考察一下,就会发现“分析师”们每天都在喊房价泡沫,不仅 2005 在喊,2003 在喊,2001 也在喊。房价¥10000 的时候在喊,¥5000 的时候在喊,¥1000的时候也在喊。
这并不是眼镜,这只不过是一种时髦罢了。
七月初的时候,有人做了一个网络调查。在数千投票者中,有 50.77%的购房人选择“长期观望,等待政府再出台新政平抑房价”。67.25%人把日期定在了“明年或更迟些”。59.94%的购房人认为北京市下半年房价会下跌,52.78%的人坚信自己是赢家。[注 10]
潘石屹一看顿时就乐了,语气也轻松了,也不那么着急了。
为什么?那些“分析家”们根本不懂得消费者,根本不懂消费者的心理。
任何一样消费品,小到牙膏毛巾,大到彩电汽车,只要你去问消费者,永远都是 85%的人群嫌贵的。
ACNielson 曾做过广泛的调查,无论任何一种产品,只要去问消费者“贵不贵”,答案永远是一样的,当然是嫌贵了,比例通常在 80~85%左右。
人同此心,作为消费者,又有谁会嫌弃东西便宜呢,又有哪个不希望越便宜越好?
所以潘石屹根本不担心,一点都不担心,市场大得很呢。

美国人喊房地产泡沫,已经喊了整 60 年。美国的房地产市场也涨了 60年。在这个期间,累计升值超过 100 倍。而且 60 年中只涨不跌,连“涨幅”也没有真正跌过。每一年“涨幅趋缓”不超过 5%个点。
但美国人还是在喊房地产泡沫,华尔街分析师的眼镜还是一次又一次地被跌破。
不用担心,这并不是眼镜,这仅仅是一种时髦罢了。
当消费者无处不在,当需求无处不在的时候,当然问任何人,问任何有急切渴望的人群,八成回答是“跌,肯定跌,看空!”
可惜的是,这并不是一种思考,仅仅是一种梦呓,一种时髦罢了。
要判断房价走势,还是得请教于科学,理智,更加中立的思考;
就像 2005 年 5 月,忧心忡忡的美国人,问道了 Alan Greenspan[注 11]。格老的回答简单而又清晰,四个大字:
“不用担心”。
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