2005.7.3--培养正确良好的购房心态-水库论坛十年文集

/ 网络 / 2019-07-26
前二天朋友聚会,老友们大谈各自的投资体会。其中有一位朋友最为特殊,他新婚燕耳,太太六月妊娠,还打算将父母接过来同 5诮衲晡逶拢醋髁艘桓鍪肺耷袄拇缶霾摺0炎约...
前二天朋友聚会,老友们大谈各自的投资体会。其中有一位朋友最为特殊,他新婚燕耳,太太六月妊娠,还打算将父母接过来同住。但在今年五月,却作了一个史无前例的大决策。把自己“仅有”的一套房子给抛了,全仓杀进股市,现在满手的钢铁股,科技股,重组概念股。。。
他把我给彻底地吓坏了。
我战战兢兢地问他:“你怎么打算”。他说:“股市涨 30%,房价跌 30%,那我就有二套房子啦”

“如果股市亏了怎么办”。
“股市绝不会亏的”。
“如果房子涨了怎么办”。
“房子绝绝对没可能再涨了”。
我感觉天旋地转,一阵昏眩:“可是,如果,万一,呃,我是说万一,股票跌房子涨,那你该怎么办。”
朋友瞪了我一眼,吼了起来: 别去想那不可能的事,那是绝不可能的!我一直都觉得我的判断对。”
在回来的路上,我仍了一枚硬币在地上,谷面和字面的概率完全一样,各为 50%。
股市真是一个神奇的地方,在这个市场上,同时存在了一个“买家”,一个“卖家”,二人同时作出决定,而且都觉得自己英明伟大,正确无比。
楼市也是一样,有买必有卖。接朋友盘的是二位资深女教师,而且据说还是人大委员,接触“二会”决策层的。
“她们难道不会算么,她们难道比你蠢么?”我不无讽刺地想道。
人容易被贪婪蒙蔽眼睛,因为贪婪而失去理智,因为失去理智而鲁莽行事,因为鲁莽行事而蒙致损失,最终为自己、为家人带来伤害。
说实在的,我并不能同意朋友的观点。如果一定要说一句真心话,则未来二三年,“股市大跌,楼市大涨”的概率可能性,或许还更大一点。
我不能劝服老友,只是对他的慈孺老小,略显担心而已。和朋友的一昔讨论,让我想起了二三年前的一桩往事。
大约在 2 年前,2003 年 SARS 的前后。当时的房地产市场,和今日一样热闹。楼市从最底部,反弹了有近 50%。莘庄的房价,开始涨到了 3000 元左右。

2003 年的外部环境,和今天一样的糟糕。中央高调发出 121 号文,潘石屹惊呼,一半房企将因此而破产。国家计委主任王小广预言,2003 年房价将小幅回落,而 2004 年降幅将更大。(注 1)。紧接着 4~6 月 SARS 期间,城市悲坳,百业萧条。此后 4 号线轨道崩塌,阿扁闹海,房贷收缩,小城楼市,不知遭遇了多少打击。
当然,股评黑嘴闹剧,也一样粉墨登场。摩根史丹利的亚洲公司总经理竺稼,号召大家抛售房产买 A 股股票,并说“我们并不是因为这个市场的整体市盈率比海外高就一定觉得 A 股市场找不到好的投资机会。30 倍市盈率的公司不见得就比 15 倍市盈率的公司贵”(注 2)
但最终给予决定性一击的,却是一位超重量级的人物,在股市中几乎有着“大神”般的崇高地位,远非今日“谢易”可比,令全体产经界为之颤栗的超著名学者。他站出来说房产泡沫,并公开表示“要警惕资产价格.....某些地区确实有泡沫”(注 3)
这番话给了我一些空头朋友们致命的信心。并把他们彻底毁了。从 2003到 2004,再到 2005,固执听不进任何劝告。最多的时候,反反覆覆地总是说:“莘庄 3000 是绝对站不住的”“是泡沫就一定要破裂”“我就不信他跌不下来……”
现在回过头来,尘埃落定。2003 的故事已似乎如此遥远,却又如此清晰,矗立在我们的面前。事实胜于雄辩,实践是检验真理的唯一标准。王小广的预言已经被证明为彻底荒谬,大摩蜕去神话光环。吴老闭门读书,深居简出。
今时今日,再回过头来看,莘庄 3000 的价位,简直便宜得可笑。即使再大规模的崩盘,也不太可能比银川兰州还便宜,一去不复回了。即使用最苛刻的“价值”眼光,任何人也都会承认,莘庄卖 8000~10000是贵了一点,但卖 3000 绝对是被低估了,是价值回归。在这么便宜的价位,

当年“泡沫论”的大讨论,短视专家们的忧心忡忡,简直幼稚得可笑。
但在当时,是什么蒙蔽了我们愤怒的眼睛,使我们看不到真理,看不到真相,只看见误导与欺骗呢?
市场是很奥妙的。有时候,你难以理解,难以释怀,错信专家,甚至怀疑市场的有效性。但二三年后,当我们回过头来看,事情的脉络才会逐渐变得清晰,层层解秘真相才会大白于前。市场并不是失去理性,而是这规律,隐藏得太深,太隐蔽。我们有限的学识,一时见难以发掘罢了。“买卖”永远是一买一卖,我们就一定比对手聪明么?
曾子曰:吾日三省吾身。
2005,我们就一定是正确的一方么??
在过去的二年中,最令人惋惜的,当属“持币待购”的空军一族。
和很多“人口高峰期”的被动大学生不同,持币一族,并非买不起房,他们有足够的首付款,甚至可以全额付款。他们还有大量切实的家庭需要,有实实在在的改善需求。
但他们把钱捏在了手里,明明有自住需求,就是不买房,就是不买房。
二年之后,持币者遭受了重大的损失,没有人为他们的悲哀买单。或许部分可以归罪于 2003 不负责任的专家误导。当时的专家们,说讲得最多的一句话,“再等等,等跌多一点,就可以多买几个平方”。
这让我们想起了卖传销的推销员。他们总是喜欢强调,夸大可能的收益。而隐瞒,掩饰潜在的巨大风险。
风险和收益永远是共存的,任何决策都不例外。如果有任何事只见收益不见风险,那一定是你看错了。人性贪婪,让利益蒙蔽了你的眼睛。
“持币待购”是有风险的,看跌的对立面就是看涨。一旦看涨,你就得付出更大,更多得多的现款。在有些时候,该风险是如此地沉重,巨大,危

险得你难以忍受。
对于购房者来说,如果房子是一定要购买的。则“万一”持币过了一年,房价不跌反涨,那购房者就亏大了。不仅没赚到一个卫生间,反而赔进了整整一套大卧房。
我们反对“持币待购”,因为房子是买来住的,不是拿来赌的。
在我们的舆论媒体中,对于买“2”套房的人,深恶痛绝,口诛笔伐,嫉妒到了骨子里。但我们有没有想过,购买“0”套房的人,其实其性质完全一样。都是对未来的一种判断,都是一种选择一种压注,都是把老婆孩子放在了风口浪尖上。只不过看多看空,站位不同罢了。
在最初的文中,我对那位“抛房买股”的鲁莽朋友,表示了强烈的反对。因为事实上该项决策并不英明,赚钱亏钱概率各为 50%,绝不会为他带来一丝财富。
但他的问题在于,不该把“第一”套房抛了赌了,不该把自己的生活消费品,纳入高风险的赌博行为。
万一他判断错了,他将失去他的生活,他的安定,他的家庭,他的一家老小团聚,他孩子的稳定成长环境,他的一切……。简直不堪想像。很多抛掉“第一套房”的朋友似乎还没有发觉,他正拿着他的生活必需品,从事着一项高风险的投机活动。
为了您的家人和孩子,请不要抛空“唯一”的一套自住住宅。买“0”套房和买“2”套房者,情节一样,都是严重的投机。
很多时候,朋友们都问我,何时才是最佳的买房时间点,怎样才是“正确良好的购房心态”。
“持币待购”么,一味看多么,买很多套房子囤积起来么?
不、不、不,我并不是一个惹人讨厌的死多头。

虽然我认为房价下跌的可能性,仅仅为 50%。但另一方面,房价上涨的可能性,同样一半一半,也为 50%。
这其中的差异十分之微小,只有最最专业的人士,才能判断出细微的差别。毕竟,巴菲特和索罗斯只有二个人,绝大多数的人,并不能跑赢市场。我们今天曝光率最高的专家,甚至还都是一群穷光蛋!
马柯维茨(Markowitz,Harry)教授, 现代投资学”之父、奠基人,1990诺贝尔经济学奖获得者。在其著名的证券投资论文中指出,当市场规模庞大至万亿,博奕人群数以百万计后,“马柯维茨方程式”最终给出了一个简练的结果:
--- “股价涨跌的概率是一样的,你仅在需要用钱的时候卖出股票”
这也就是我们给出的答案。楼市上涨下跌的概率是完全一样的。你应该完全放弃掉对楼市上涨/下跌的猜测。而仅仅在需要的时候再买房,如结婚,如添丁,如改善住宅。
---- 什么时候的房价,是最“合理”的价位
---- “今天”,今天的房价,就是最合理的房价。
不要再犹豫,立刻就买房,房价上涨/下跌的概率各为 50%,早买早享受。
注 1:国家计委主任王小广:2003 年房价将小幅回落,而 2004 年降幅将更大
注 2:摩根评论中国股市 市盈率偏高但仍具投资价值
注 3:房产是否有泡沫引发争论 吴敬琏称要警惕房价,经济学家吴敬琏畅谈上海房地产经济泡沫。
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