2005.6.26--用板块的眼光看楼市-欧神文集十年文集

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说起上海楼市,朋友们最关心的莫过于二个问题,房价会涨还是会跌,我买的房子会升值吗。 这个问题不好答,尤其是房产升值的问题,因为这要详细解析,开发商报价,买入价,卖出价...
说起上海楼市,朋友们最关心的莫过于二个问题,房价会涨还是会跌,我买的房子会升值吗。
这个问题不好答,尤其是房产升值的问题,因为这要详细解析,开发商报价,买入价,卖出价,实际卖出价,等各种因素。篇幅所限,今天只讨论房价会涨会跌的问题。
一句话概括,房价继续会涨,但你买的房子永远是跌。
朋友们也许奇怪了,为何房涨我跌,其实这是一个板块的概念。
假设一下,到了 2007 年,上海人均 GDP 达到 7500 美金。当时的房价分布,会是怎么样一个情况。以人民广场为中心,最市中心的一圈 20000,其次的一圈(内环)15000,到中环 10000,外环 7000。
如果这样的话,现在买市中心的人岂不是大发特发,只要买下坐等升值就行了。
可惜的是,市政府永远都比你聪明。而且说难听一点,投资生财,在目前中国仍是一件非常忌讳的事情,是政府非常不愿意看见发生的事。
所以目前市政府采取的策略是,根本不抛出市中心的土地,由外而内,板块开发。在每一个时间段,将该板块卖足价钱。
别看这二年徐汇,闵行,普陀房产开发热火朝天,与之形成强烈对比的是,黄浦(原),卢湾,静安,几乎没有新建楼盘。以新闸路和建国西路为界,界内仅有中凯城市之光,国际丽都城,上海壹街区等几个屈指可数的新建楼

盘。我更愿解释为,像征标点。
这二年的新建楼盘,几乎全都分布在长寿路沿线,徐家汇周边,以及莘庄闵行地区。这难道是巧合麽。其实是有预谋的。
在 2000 年,居民的购买力约为 4000~5000。政府暗自定下了大战略,使用板块规划。批地的情形是,如果想买房,你别无选择,4500 只有普陀莘庄,高档的 8000~10000,只有徐家汇和苏州河。
当到了 2004 年,居民的购买力上升至 5000~8000。政府再放开虹口闸北,改唱虹闸杨。想想对呀,普陀区的 7000 我们都买了,虹口闸北卖 9000,实在是很合理的事,于是购买力再被引去虹口闸北。
到 2006 年,政府可能会放开静安寺和老西门,作为新一区的高档住宅区。凭静安寺的品质,横向比较,卖 15000 很合理的。静安寺这二年故意没什么动作,后发优势,一拆起来就不得了。
最后到 2008 年,政府才最终放开南外滩,南京西路(南侧),淮海中路,南京东路,凭着当时人们的购买力,再稍微舆论烘托一下,打浦桥都卖 12000了,凭什么市中心不卖 25000。。。。整个上海楼市,完成了一个循环。
这个循环最大的奥妙,就在于板块开发。每一区政府卖给你的,都是最高价。政府吃进所有利益,购房者几乎没剩房产升值空间。普陀 2002 年卖8000?闸北 2004 卖 10000?简直用完了 10 年的升值值。
都说徐匡迪做科学院院长,刚正不阿。其实徐匡迪最大的举动,是在他的任期内,完成了上海楼市大战略的奠基工作。整个大战略,最难办的是第一步,如何劝服人们用 8000 买普陀区。此步完成,以后 9000,10000 买虹口闸北,顺理成章。如果苏州河都能卖 10000,黄浦江 18000 是毫无疑问的。
所以说,上海的楼市,永远会涨,分板块涨。徐汇普陀开发完了,政府就会掀起闸北虹口的开发热潮。看看最近的趋势,前一阵子舆论猛攻长寿路

曹家渡。而闸北虹口几乎没什么土地开发。只有些 95,96 年的房子,卖4000~5000。而现在可好,普陀告一段落,政府开始抛出闸北的地皮,新开几个楼盘,很容易卖到了 7000~8000。横向比较,虹口公园没理由不好过曹杨的。
各位目前手里的房子,永远不涨。政府由外而内的大战略,决定了卖完一个板块,转炒一个板块,永不会帮衬你买下的,过气热点。更惨的是,我明明知道政府下一步会炒什么,明明看好某些热点,附近转转,却没有可投资的楼盘。
chenzq55 和五月花园二位朋友。你们别不相信政府的能力。商人的决心是相对的,散漫的。而政府几乎操控着 100%的舆论媒体,而且大战略第一步已经完成。以后要说服大众,静安寺好过徐家汇,不夜城好过曹家渡,真太容易了。我是不敢逆势而动的,你们就随缘了。
至于五角场,只要有投资,深圳都可以打造出来。虽说赶不赶得上徐家汇不一定。但徐家汇跑输大市,五角场跑赢大市,这是毫无疑问的。
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